营业税纳税义务时间的法律规定

营业税纳税义务时间的法律规定

（1）中华人民共和国营业税暂行条例（中华人民共和国国务院

令第540号）第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税

人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入

款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”基于中华人民

共和国营业税暂行条例?（中华人民共和国国务院令第540号）

第十二条的规定，营业税纳税义务发生时间必须具备三个条件：

一是为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产；二

是收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据；三是以上

两个条件必须同时具备，如果不满足“同时具备”，则不发生营

业税的纳税义务。

正因为如此，房地产公司没有开盘之前，虽然收了有买房意向客

户的订金、诚意金和VIP会员费，不构成以上“三个条件”，则

不缴纳营业税，在“其它应付款”会计科目中核算。建筑企业

与甲方进行工程进度结算，但没有收到工程款，但同时满足以上

“三个条件”，则必须构成缴纳营业税的义务。

（2）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则?（中华人民共和

国财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定：“条例第

十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中

或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款

项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面

合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”

第二十五条第二款规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，

采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

（3）国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>

（国税函发[1995]156号）规定：十八、问：对于转让土地使用权

或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：

营业税暂行条例实施细则第二十八法规：“纳税人转让土地使用

权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收

到预收款的当天。”此项法规所称预收款，包括预收定金。因此，

预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

某房地产开发企业于2012年8月通过拍卖方式获取土地

一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于20

13年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万

平方米。2013年2月取得施工许可证开始施工建设，工期为18

个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获

取?商品房预售许可证?。许多购房准业主在“申请vip会员可以

享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申

请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取

“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那么，

对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行

会计核算和税务处理？从以上房地产开发企业收取“诚意金”、

“订金”和“vip会员费”的财税处理分析来看，对房地产开发

企业在未取得?商品房预售许可证?、未与购房业主签订?商品房预

售合同?的情况下，向购房业主收取的“诚意金”5000万元，从

会计处理角度看，应该纳入‘其他应付款“科目核算，而不应该

在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000

万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业

所得税、营业税、土地增值税。

某房地产公司开发的甲楼盘于2012年竣工，公司已就之前的收

入足额纳税。2013年发生如下业务，财务人员对如何确定缴纳营

业税产生了疑问：

第一，收取甲楼盘尾房预收定金100万元（房款总价500万元），

但未签订?商品房销售合同?，房地产公司是在收取定金时缴纳营

业税还是在签订?商品房销售合同?或收取全部价款时缴纳营业

税？

第二，若正式签订总价500万元的商品房销售合同，只收

到部分购房款100万元，应收购房款400万元，是否按合同价5

00万元计算缴纳营业税？

（2）营业税纳税义务时间分析①第一个问题的分析：

中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总

局第52号令）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者

销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预

收款的当天。”另外，国家税务总局?关于印发?营业税问题解答

（之一）的通知??（国税函发?1995?156号）规定，纳税人转让土

地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时

间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。

因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当

天。根据此法律依据，该房地产公司销售甲楼盘的尾房而预收定

金100万元（房款总价500万元），但未签订正式商品房销售合

同，只要收到了预收款，就应当缴纳营业税。即该房地产公司销

售开发产品收取预收定金时应缴纳营业税5万元（100×5%）。

对于房地产公司与业主签订?商品房销售合同?后该如何确定营

业税纳税义务发生时间，应当看双方合同的具体约定，而非该企

业所认为的签订合同就要纳税。②第二个问题的分析：

中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家

税务总局第52号令）第二十四条规定：“条例第十二条所称取

得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的

当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税

行为完成的当天；基于此规定，房地产公司应就收到的100万元

缴纳营；财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有；

案例11：土地投标合同中没注明土地交付使用时间而；2010年1

1月，安徽阜阳市某一家房地产企业通过；房地产公司从土地储

备中心索取的一张2亿的发票，在；2012年5月份，当地的税务

稽查局抽到该房地产公；2、涉税风险分析；财政部国家税务总

局关于房产为完成的当天。

基于此规定，房地产公司应就收到的100万元缴纳营业税，对于

未收的房款400万元，如果合同明确规定了分期付款日期，在合

同约定的付款日期前，如果没有收到房款，则不应缴纳营业税，

合同约定付款时间到后，即便企业实际仍未收到房款，一样具备

纳税义务。实务中，分期付款的客户由于资金困境不能按约定时

间付款是常有的情形，对于此类型的应收未收款，也要及时纳税。

另外，若合同没有明确规定具体的付款时间，则在房产权利实际

转移的当天确定纳税义务发生时间。房产权利实际转移可以以房

屋实际交付入住时间来确定。