2018年居间标准合同参考的司法解释

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居间合同的司法解释

居间合同的司法解释

第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供

订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

1.居间合同的概念

居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，

为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。在

居间合同中，接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人，给付

报酬的一方为委托人。

居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以

促成交易后取得合理佣金的服务。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，

而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。

居间合同的主体：委托人可以是任何公民、法人;而居间人只能是经过有关

国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民。

居间业务根据居间人所接受委托内容的不同，既可以是只为

委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介

绍或提供机会的媒介居间，也还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。

所谓报告订约机会，是指居间人接受一方委托人的委托，寻觅、搜索信息报

告委托人，从而提供订立合同的机会。德国民法典、瑞士债务法等称此类居间人为

报告居间人或指示居间人;所谓提供订立合同的媒介服务，是指介绍双方当事人订

立合同，居间人不但要向委托人报告订约的机会，而且还要进一步周旋于委托人与

第三人之间，努力促成其合同成立。德国商法典、日本民法典等称此类居间人为媒

介居间人。两种情况，只有中介活动成功，促成合同成立，居间人才能取得合同约

定或者法律规定的报酬。

居间制度源于古希腊、古罗马帝国时期，当时的社会发展处

于简单商品经济形态，任何人都可为居间活动。到了欧洲中世纪，居间活动受到了

一定的限制，从自由经营主义转为干涉主义，国家对其行业进行了控制，使居间人

带有公职人员的性质。如法国商法典把居间人分为二种，一种是特权居间人，此等

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中间人须经政府的任命，居于公务员的地位，具有特殊的权利及义务，而另一种是

除第一种以外的居间人。英国的居间人须经地方官署许可才可以执业;德国旧商法

规定，居间人是一种官吏。到了近代，随着社会的进步及商品生产与流通领域的飞

速发展，居间活动又开始兴旺，很多国家都对居间活动采用了完全自由经营主义来

调整居间法律关系。德国民法典首先把居间活动作为民事合同的一种作了规定。以

后大多数国家的民商法典和民商法理论上都承认居间合同为一种独立的典型合同。

在大陆法国家的立法上，采民商分立的国家，一般以商法调整媒介居间，以民法调

整指示居间;在采取民商合一的国家，则不作媒介居间与指示居间的区分。我国采

取不作区分的立法体例。

2.居间合同的法律特征

(l)居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的在居间合同中，居间人是

为委托人提供服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。居间合同

的标的是居间人进行居间活动的结果，其目的在于通过居间活动获取报酬。居间人

的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。

(2)居间人在合同关系中处于介绍人的地位居间合同的客体是居间人依照合同

的约定实施中介服务的行为。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人或当事

人一方，居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告有关可以与委托人订立合同

的第三人，给委托人提供订立合同的机会，或者在当事人之间充当“牵线搭桥”的媒

介作用，并不参加委托人与第三人之间具体的订立合同的过程，他的角只是一个

中介服务人。只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。

(3)居间合同具有诺成性、双务性和不要式性居间合同的诺成

性是指，只要委托人与居间人意思表示一致，居间人就负有依委托人的指示进行居

间的义务，而一旦居间人的活动取得结果，委托人就应支付报酬，合同即成立，而

无需以实物的交付作为合同成立的要件。

居间合同的双务性是指，居间合同一经成立，当事人双方均需承担一定的义

务。就居间人而言，居间人有据实报告的义务;对委托人而言，合同因居间而成立

后他有支付报酬的义务。

居间合同的不要式性是指，当事人可以采取口头或者书面形式，居间合同的

成立也不需采用特定的形式。如果约定不明确，应当遵循交易惯例……

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(4)居间合同具有有偿性居间人以收取报酬为业，居间人促成合同成立后，委

托人当然要向居间人支付报酬，作为对居间人活动的报偿。不要报酬促进他人订立

合同的行为，不是居间合同，而是一种服务性活动，行为人不承担居间合同中的权

利义务。

3.居间合同与相关合同的关系

居间合同与委托合同、行纪合同的异同点：委托合同属于服务性合同，服务

合同包括保管、行纪、居间、委托等很多种类的合同，它们之间有着一个共同的特

征，其标的是供劳务，而不是物的交付。但它们相互之间又有其各自的特征。

居间合同与委托合同、行纪合同，三者的相同点都是属于提供劳务性质的合

同。它们的不同点在于：

(l)居间合同的居间人，限于报告订约机会或媒介订约，其服务的范围有限制，

只是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人本人并不参与委托人与第三人之

间的合同;委托合同的受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活

动，代委托人与第三人订立合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人

之间的关系内容，处理事务的后果直接归于委托人;行纪合同的行纪人是行纪合同

的一方当事人，行纪人以自己的名义为委托人办理交易事务，与第三人发生直接的

权利义务关系，处理事务的后果是间接地而不是直接地归于委托人。

(2)居间合同的居间人，是为委托人提供与第三人订立合同的

机会，其行为本身不具有法律意义;委托合同的受托人是按委托人的要求处理受托

事务，处理的事务可以是有法律意义的事务，也可以是非法律意义的事务;行纪合

同的行纪人则是按委托人的要求，从事购销、寄售等特定的法律行为，行纪人受托

的事务只能是法律行为。

(3)居间合同是有偿合同，但居间人只能在有居间结果时才可以请求报酬，并

且在为订约媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬;委托合同可以是有偿

的，也可以是无偿的;行纪合同都是有偿合同，行纪人却仅从委托人一方取得报酬。

第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人

利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

1.关于居间人的报告义务

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居间人的报告义务是居间人在居间合同中承担的主要义务，居间人应依诚实

信用原则履行此项义务。

订约的有关事项，包括相对人的资信状况，生产能力、产品质量以及履约能

力等与订立合同有关事项。订立合同的有关事项根据不同的合同还有许多不同的事

项。对居间人来说，不可能具体了解，只须就其所知道的情况如实报告委托人就可

以了。但作为居间人应当尽可能掌握更多的情况，提供给委托人，以供其选择。依

德国的有关判例和学说，依照诚实信用原则，居间人就一般对于订约有影响的事项

虽不负有积极的调查义务，然就所知事项负有报告于委托人的义务。笔者认为，此

意思与我国合同法的规定是一致的。

委托人与居间人订立居间合同，往往是由于信息不够灵通，才请居间人为自

己办理事务，其目的就在于通过居间人到订约的机会。而这一目的的达到，居间

人按照委托人的要求采取实事求是的态度据实报告是十分重要的。报告不真实，将

误导委托人订立有可能受到损害的合同，这与居间合同的本意是完全违背的。

2.损害赔偿责任

居间人有如实报告的义务，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实

或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责

任。

诚实信用原则应是居间人履行合同指导思想之一。居间合同的履行过程中，

居间人必须实事求是地就自己所实际掌握的信息，如实地向委托人提供最方便、最

有利、最有价值、最及时的订约渠道，并保证提供的信息真实和可靠，没有任何隐

瞒欺骗或掺杂任何自己主观臆测，对于有影响的事项及商业信息，如第三人的资信

状况、支付能力、标的物是否有瑕疵等，居间人都必须据实、公正的报告，而不得

弄虚作假，从中盘剥渔利，不得与第三人恶意串通损害委托人的利益，也不得恶意

促成委托人与第三人订立合同。如果居间人没有尽到以上这些忠实的义务，反而为

获取居间报酬而故意作虚假介绍、或者是与一方当事人事先串通好，故意告知虚假

事实以促成委托人与第三人订立合同，从而损害了委托人或者第三人的合法利益，

这些情况一旦发生，居间人非但无权向委托人请求居间报酬，而且还应当就自己因

其故意提供虚假情况而给委托人造成的损失承担赔偿责任。例如，甲委托乙为其购

买原装彩电视机一台。经乙寻认识了丙，在丙向乙介绍产品时，乙发现彩电不

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是原装的，而是组装的，但想到优厚的劳务费，况且丙暗中又给了乙“好处费”，于

是，乙没有将实情告诉给甲。在甲与丙签订买卖合同后，甲发现了问题，便向丙提

出损害赔偿要求。此案中的乙为了拿到居间劳务费，不仅没有履行据实报告的义务，

而且还采取隐瞒真相的手段，与第三人恶意串通而损害了甲的合法权益。因此，乙

不仅无权向甲主张居间报酬的请求权，而且就其故意造成的损失，承担损害赔偿责

任。

除上述义务外，基于诚实信用原则，居间人还负有其他一些

义务。例如，居间人不得对交易双方订立合同实施不利影响，从而影响合同的订立

或损害委托人的利益;在居间活动中应当遵守法律、法规和国家政策，遵循商事惯

例和交易习惯，不得从事违法的居间活动等。

第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定

的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成

立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活

动的费用，由居间人负担。

居间人取得报酬必须具备两个要件;第一，所介绍的合同，必须成立;第二，

合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付

报酬的义务。