“出售国有资产没有经过评估和有关部门批准,买卖合同无效”案

“出售国有资产没有经过评估和有关部门批准，

买卖合同无效”案

【案情介绍】

某镇工商管理所欲另建办公楼，因此出售自己的一栋办公楼，面

积为1000平方米，估价在20万元左右。但是没有经过评估，也没

有经过国有资产管理部门的批准，而是由所长刘某擅自做主，以8

万元的价格将该办公楼卖给自己的表弟谢某。检察机关发现后，以该

买卖合同违反国家强制性法律规定，造成国有资产流失为由，向法院

起诉，请求法院宣告该合同无效。法院判决支持了检察机关的诉讼请

求。

【法律问题】

1．合同效力的概念和范围

2．合同生效的时间和条件

3．合同效力的基本形态

4．合同无效的具体形式

【法理分析】

一、合同效力的概念和范围

合同的效力就是合同的法律约束力，是指合同所产生的、由法律

赋予的并受法律保护的法律效力。《合同法》第8条规定：“依法成立

的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的

义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”

合同的法律约束力表现在，当事人应当按照合同的约定履行自己

的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合

同。其效力范围的具体表现是：（1）对合同当事人的约束。一经当事

人订立合同，这种关系就被特定了，不得再作出变更。（2）对债务履

行的约束。法律以其强制力，保障合同债务的履行。这种约束，是对

债务人的行为的约束，即保证债务人全面履行合同债务。（3）对行使

债权的约束。合同的债权人在行使债权的时候，应当依照法律的规定，

不能滥用权利。（4）对合同变更和解除的约束。对合同进行变更或者

解除，必须按照法律的规定进行。

二、合同生效的时间和条件

合同生效是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律

拘束力即通常所说的法律效力。合同的法律效力就是强调合同对当事

人的拘束力。合同生效的时间，就是合同在什么样的时间产生法律的

约束力。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”

“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规

定。”

合同生效的时间包含以下两个内容：（1）合同生效的一般时间界

限，是合同依法成立。在这种情况下，合同成立和合同生效在时间上

是一致的。（2）按照法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续

生效的，在办理了相关的手续时合同生效。在这种情况下，合同的成

立和合同生效在时间上是不一致的。

合同生效的条件和合同成立的条件是不同的。合同生效的条件，

是指合同具备什么样的条件才能生效。法律规定的合同生效的条件是

消极条件，不是积极条件，是指在合同不具有什么样的情形下就使合

同在成立时生效的条件。合同欠缺生效要件有三种情况：（1）完全不

发生合同的效力，是确定的无效合同。（2）不直接发生合同原来的效

力，需要补充有效要件才能发生效力，是效力待定的合同，如无权代

理行为，本人追认则为有效，本人不追认则无效。（3）姑且发生合同

效力，可以因撤销而无效，如因重大误解或显失公平而缔结的合同，

为可撤销的合同，被撤销的合同从被撤销时起无效，但在其被撤销前

曾经还是有效的。合同生效的条件是：（1）合同的内容确定。合同内

容不完全或前后矛盾，无确定意义的意思表示，除依据法律，或依当

事人所定的确定方法，或依习惯，或依其他情事，可以将其内容确定

的以外，均为无效。（2）合同的内容为可能。以实现不可能的事项为

标的的合同，为无效合同。（3）合同内容的合法性。违反法律禁止性

规定的合同，均为无效。（4）合同社会内容的妥当性。合同有悖于社

会公共利益的即为无效。

三、合同效力的基本形态

合同效力的基本形态是合同效力所表现的具体情形。

《合同法》对合同的效力形态进行重新划分，并且对合同无效的

具体情况重新进行归属，进而将合同的效力形态划分为三种基本形态。

1．合同效力待定

这样的合同包括两种：（1）限制民事行为能力人订立的合同。因

其民事主体资格有缺陷，因而其所订立的合同的效力取决于法定代理

人的追认，或者相对人要求撤销。（2）无权代理人订立的合同。因其

订立合同并没有得到权利人的授权，因而这种行为人订立的合同，其

效力亦有待于真实的权利人的合法授权。

2．合同相对无效

《合同法》第54条规定的情形为合同的效力相对无效，包括：

（1）因重大误解订立的合同；（2）在订立合同时显失公平的合同；

（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思

的情况下订立的合同。

3．合同绝对无效

《合同法》第52条规定的情形一律是无效合同，包括：（1）一

方以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益的合同；（2）恶意串通，

损害国家、集体或者第三人利益的合同；（3）以合法形式掩盖非法目

的的合同；（4）损害社会公共利益的合同；（5）违反法律、行政法

规的强制性规定的合同。此外，《合同法》第53条还规定了合同中

免责条款的无效。

四、合同无效的具体形式

1．合同无效溯及既往

合同被确认为无效或者被撤销以后，其结果是该合同自始无效。

这就是“合同无效溯及既往”的效力。无论是绝对无效的合同还是相

对无效的合同，都是如此。

2．合同部分内容无效不影响其他部分内容的效力

在实践中，合同的效力并不是全部无效，而是合同的部分内容因

违反法律或公序良俗而无效的，其他部分的效力并不受影响。这就是

合同“部分无效、部分有效”。但是，如果合同无效部分的内容影响

到其他部分内容的效力，则合同全部无效。

3．合同无效不影响解决争议方法条款的效力

按照《合同法》第57条的规定，合同无效、被撤销、变更或者

终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

五、对本案的分析

在本案中，镇工商管理所是国家行政机关的派出机构，其办公楼

属于国有资产。按照处分国有资产的规定，其出售办公楼应当经过国

有资产管理部门的批准，同时还必须经过评估。但其法定代表人刘某

并没有这样办，没有经过评估，也没有经过国有资产管理部门的批准，

擅自做主，将价值约20万元的办公楼以8万元的低价卖给自己的亲

属。这一买卖合同，属于《合同法》规定的恶意串通，损害国家、集

体和第三人利益的合同，违反了法律的强制性规定，因此是无效合同。

这种无效属于绝对无效，其自始就没有法律效力。

在《合同法》第59条规定的这一合同无效的规则中，并没有规

定究竟由谁来行使宣告合同无效的权利。在本案中，检察机关发现此

案后，以该买卖合同违反法律的强制性规定，造成国有资产流失为由，

向法院起诉，请求法院宣告该合同无效。这是一个有益的探索。法院

判决支持了检察机关的诉讼请求，创造了公益诉讼的一个典型案例。