购房合同签订注意事项

购房合同签订注意事项

知道的人在买商品房签订合同的时候，一般会依据国家工商

行政管理总局和建立部制订的《商品房买卖合同示范文本》文件。

虽然说《文本》是政府机关制订的，已经很好地平衡了开发商和

购房人的权利和义务关系，采纳《文本》签订合同能尽可能的爱

护购房人的合法权益。但都会比照《文本》依据自己的需求来修

改些内容，一般，在购房时有些问题须要重点关注下。

根本的“五证”齐全。必须要审查开发商是否具有商品房预

售许可证，有了预售证许可证，那么通常开发商也具有了房地产

开发证、国有土地运用证、建立工程开发许可证、工程规划许可

证共五证。这是买房能否办房产证的关键。

运用标准的合同文本。必须要参照最好是采纳且不要随意修

改《文本》，并遵照文本中所列条款谨慎填写，了解各项详细内容。

不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。

就算许多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同必

须是权利义务不同等的，对自己尤其不利。最好能够干脆与开发

商签预售合同就好。这个步骤，必须不能马虎啊!否那么到时吃大

亏就惨了。

相关证明文件有效。假如是买期房(在建、未完成建立、不能

交付运用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己

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所购之房在预售范围内;买现房那么要查看开发商是否具有该房

屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和《新建

住宅交付运用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质

证书，要留意这些证照文件的单位名称是否相同。

买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋

运用权即实物交付;另一层是房屋全部权转移即产权过户。应当在

预售合同中对实物交付和产权过户均约定清晰，不能承受没有取

得《新建住宅交付运用许可证》的房屋运用交付。

明确详细时间和违约责任。对于期房，由于资金缺乏而延期

交房是常有的事，甚至交不了房的都有。假如不是标准的《文本》，

那么开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只

注明竣工日期，而不无交付运用日期;运用“水电气安装后、质量

验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者

在签订合同时，必须要将交房日期明白无误地规定为“某年某月

某日”，并注明开发商不能按时交房所需担当的责任。

检查房屋质量。在签约时，应查看并检查《住宅运用说明书》

和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》

作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。

明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，必须让你恒

久觉得不惬意。所以要多看看物业管理公司详细如何，以及双方

约定的物业管理范围和收费标准。

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重点约定违约责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发

商的描述不一样，此时应当明确合同违约或与描述不相同时开发

商应担当的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;

开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质

量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约

责任的同等性。

★购房合同的内容

购房合同的主要内容包括以下几方面：

1.甲方土地运用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、

期房、内销房、外销房等;

2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特

别约定等;

3.付款约定，包括实惠条件、付款时间、付款额、违约责任

等;

4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、

房屋交接与违约方责任等;

5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和根

底设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

6.产权登记和物业管理的约定;

7.保修责任;

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8.乙方运用权限;

9.双方认定的争议仲裁机构;

10.违约赔偿责任;

11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准

等。

★签订购房合同留意事项

在签定上述各项条款时，购房者尤其须要关注以下几项根本

问题：

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、具体，各项规定之间

要幸免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述

要清楚、精确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中

的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是工程立项批准文件

的投资建立单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订

合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。

2、合同上的工程名称，必须要与工程位置联系在一起，以免

日后有出入。标明工程位置时，必须要详细、明确，如××市××

区××街××号××花园××号楼××层××房。

房屋的户型、面积必须要标示清晰，建筑面积、运用面积及

公用面积分摊原那么等要明确说明。

3、房屋的档次和装修标准一般采纳附件形式附在购房合同之

后，这一内容的表述必须要具体、详细。如技术的等级、材料的

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品牌、内部设施的种类、负荷标准、供给实力等要一一予以说明。

水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。

4、其它如付款方式、产权保证等都应具体、详细地加以说明。

并对房屋整体构造、各部位配套设施及其部件的保修期赐予明确

规定。

5、违约责任的约定必须要对等，否那么最终吃亏的是购房者。

在购房合同中，一般担当违约责任的违约事项包括：签订认购书

后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;购房者

不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装

修标准、质量不合要求，保修不到位;产权过户手续不全或不能按

期办理。

看完房子以后，就要签合同了，此时此刻一般的做法是在签

署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面

的问题就更多了。

陷阱一：在认购书里没有注明因何种缘由退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后，就要交必须额度的定金，这

是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种缘由得不到银

行的贷款而无法购置该房产时，开展商一般都只退购房款而不退

定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。

对策：律师建议买家最好与开展商在协议中约定，假设买家

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得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除局部作为手续费等，

这样就幸免了很大的麻烦。

同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依

据的。

陷阱二：合同主体认定不明

购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比拟初级的错误。

有时代表开展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商

并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。

另外，也有可能该工程是A公司开发的，事实上却是由B公

司投资，作为买家还是应与A公司签约，否那么也会带来一系列

的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

对策：在签约前您最好查明代表开展商签字的人是否是法人

代表，假如不是，那么是否持有“授权托付书”。否那么，这个

人的签字是无效的，同时要留意合同上的公章，这样可以幸免开

展商推卸责任。

陷阱三：不要轻易在开发商供应的补充协议上签字

签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提示购房者的是，

开发商供应的补充协议必须要看清晰。此时此刻有的开展商在与

客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于说

明由于某些特定缘由造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量

误差率差异过大在哪些状况下能免赔。这是开展商为了爱护自己

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在一些非人力能限制的状况下造成违约躲避风险的一种方式。和

善的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而遗忘爱护自

己的利益。

对策：看清晰补充协议的条款，最好的方法是一个律师来

帮你的忙。

陷阱四：“最短时间”与“最好”

合同是双方意思相同的表达。但是，实践中开发商往往会给

购房者许多诸如“假如发生问题，在最短时间内解决”，“在装

修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很迷人但没有

实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?不知道。

合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有方法，因此产生的纠

纷购房者根本打不赢官司。

对策：购房者必须要把每一个详细的时间、详细的地点、详

细的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五：约定提前交纳局部费用

开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高

的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由

要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开

发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交

纳，这是显失公允的。

比方有些开展商在尚未确定物业管理公司及效劳标准、收费

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状况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺承受物业管理效劳，

并承受相关约束，这就是对消费者的侵害。

对策——购房者应当将物业管理条款与预

陷阱六：卖方解除合同

在一些开展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的

条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方

可以解除合同并没收买方全部已付价款。”

这明显是不公允条款，假设买家已经支付95%的价款，只剩

5%的价款逾期未付，假如开展商以此为由，没收其已付95%的价

款，岂非很不公允。况且，没收事实上是个行政惩罚或刑事惩罚

行为，作为当事人一方的开展商并没有权利来没收他人的财物。

对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条

款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购

房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

陷阱七：处理结果不明确

许多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如

何”，但是并没有约定假如没有在“××日前如何如何”后该怎

样处理。这样，即使最终认定是开发商的过错，你也很难制裁他，

最多是调解了事。

对策：购房者与开展商签署的合同中要明确对开发商假如没

有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理方

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法，做到越具体越好。

陷阱八：以偏盖全

这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人

哭笑不得的问题，开发商承诺卧房的玻璃是中空的，到了交房时

发觉卧房窗户只有下面的局部是中空，而上面却是平凡玻璃等等。

对策：对于这类问题没有更好的解决方法，就是要把合同写

得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也须要购房者有特别广

泛的建筑、建材方面的学问。

陷阱九：拒签补充协议

前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补

充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最

好将开发商在其广告传播中的条款和楼书里关于装修、物业管理

中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简洁的例子，你

买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，假如有

不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，此时此

刻的高层住宅只安装几部电梯，而且平常还不全开，在上下班顶

峰时间极为不便，这种状况业主是否有权拒付局部电梯费呢?

但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同

样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特

殊是一些卖得很好的楼盘都是如此。

对策：不管开发商看法如何，购房者还是要争取这个权益。

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实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。

◆目前，商品房买卖合同一般都运用建立部和国家工商行政

管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》

是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务

关系，因此，采纳《示范文本》签订合同有利于爱护购房人的合

法权益。但购房人切不行认为采纳《示范文本》就万事大吉，即

使采纳《示范文本》签订商品房买卖合同，购房人也应留意以下

几个问题。

1、认购书问题

在目前商品房交易过程中，很多开发商在与购房人签订正式

商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发

商要求购房人签订认购书一般两种状况：一种状况是开发商所销

售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进展销售，

俗称内部认购;另一种状况是开发商已取得预售许可证或者销售

的是现房，开发商为购房人保存预订的房屋，作为交换，要求购

房人签订认购书，并交纳必须数额的认购款，假如在规定的时间

里，购房人不想购置该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

第一种状况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商

品房销售管理方法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不

能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法

律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种状况的认购

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书在法律上是无效的。但于20xx年4月28日公布，

将于20xx年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案

件适用法律假设干问题的说明》(以下简称《最高法院说明》)第

2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的

商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售

证明的，可以认定有效。依据该条规定，在取得预售许可证之前

所签订的认购书，假如开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可

证，该认购书确定是无效的;假如开发商在购房人起诉前取得预售

许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者

销售的是现房的状况一样，即和下面要探讨的其次种状况的认购

书的性质一样。

其次种状况的认购书，须要看认购书是否满意了合同成立的

要件，主要是看合同条款是否完备。《最高法院说明》第5条规定：

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》

第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经遵

照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，确定

具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售

管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认

购书的法律效力如何?《最高法院说明》并未作明确规定，笔者认

为不能从《最高法院说明》第5条的规定，反推出不具备《商品

房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认

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购书，就势必没有法律效力。但是假如认购书仅规定了房号、面

积和价格等条款，那么该认购书未满意合同应具备的根本条款，

不具有法律效力。

2、补充协议问题

在商品房买卖过程中，开发商除和购房人依据《示范文本》

所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，

该补充协议的内容许多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种

补充协议常包含很多对购房人不利的条款，如交房时间确实定、

不行抗力条款的说明、共有面积确实定分摊、关于根底设施和公

共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含很多针对开发商的免责

条款。比方有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件

批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期

交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，

而不用担当延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、

房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购

房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，

专家进展询问，将补充协议中不合理的地方出来，并对其进展

修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，爱护购房人的条款

很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加爱护购房人

的条款。假如开发商不能满意购房人以上的合理要求，那么，购

房人最好不要和开发商签订补充协议。

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3、售楼广告问题

开发商为传播、推销其商品房，一般都散出售楼书，发布商

品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告

等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、

图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房

买卖合同的根本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不

能干脆成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽

不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚

假广告的责任。依据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，

欺瞒和误导消费者，使购置商品或者承受效劳的消费者的合法权

益受到损害的，不仅要担当行政违法责任，而且要依法担当民事

责任。因此，购房人发觉受了虚假售楼书或广告的欺瞒和误导，

就要刚好向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民

法院要求责任方赔偿损失。

同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广揭发布暂行

规定》也对房地产广告所应遵循的原那么、事项以及制止出现的

内容作了规定，购房人也可依据该暂行规定检查销售广告问题。

不过为了幸免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要

求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容

的一局部，以便在广告名不副实时告开发商违约。

4、样板房问题

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目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。

购房人入住后，发觉房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，

开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的

是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不

相同时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不

如此。《商品房销售管理方法》第31条明确规定，开发商设置样

板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房

是否相同，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房相同。

开发商未作说明，致使购房人因重大误会而订立商品房买卖合同

的，购房人可以依据《合同法》关于重大误会的规定，恳求人民

法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同

由购房人进展选择)。

5、质量问题

有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的

竣工验收，验收合格后才允许交付运用，因此商品房不应当出现

质量问题。而且依据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应

同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅运用说明书》，这

两书已对商品房质量的细微环节作了规定，是购房合同的重要组

成局部，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但

事实并非如此。

商品房竣工验收，是以抽查的方式进展验收，因而不能保证

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每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人

所盼望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住

宅运用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重

爱护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问

题。

依据《最高法院说明》第12条和第13条第1款的规定，在

以下状况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要

求赔偿损失：房屋主体构造质量不合格，不能交付运用;房屋交付

运用后，房屋主体构造质量经检验确属不合格;因房屋质量问题紧

要影响正常居住运用。

《最高法院说明》第13条第1款规定：交付运用的房屋存在

质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任;出卖人拒绝修

复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人

修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。

总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要焦急，尽可能

多询问一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品

房买卖合同。

★关于购房合同附件

买房前要谨慎签订购房合同，更不要轻视合同中的附件。商

品房买卖合同示范文本中共有五处明确规定了由买卖双方另行签

订补充协议作为合同附件。对这些附件，购房人切不要掉以轻心，

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要留意防止约定不明，留下隐患或者查看不细而误入陷阱。

附件一是房屋平面图。一般状况下，开发商供应的平面图特

别简洁，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣

势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、

宽等根本数据，并尽可能要求开发商同时供应电器、供水、照明

以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个根本知情权，

也是今后解决争议的主要依据。

附件二是有关公共局部与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。

这里购房者须要留意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独效

劳的建筑设施，均不应计入该构成面积。双方应约定，卖出人违

反该分摊原那么的，应退还不应计入分摊面积局部的相应价款，

并按该价款的10%支付违约金。

附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人

而言，此约定的关键是要把装修标准详细化。要幸免采纳诸如“高

级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性名

称。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。

附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了

补充协议，对此，购房人要细致阅读、审查，防止有的开发商利

用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。其

次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担忧的一些事

项在补充协议中具体约定。例如，不含房价款中的有关交纳的费

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用，如管道煤气安装费、平安门对讲机费(要标明厂家、品牌)，

按规定设置的供电容量，买受人要求增容局部的增容费等都可在

此附件中约定。

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