电大法律专业社会调查报告

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电大法律专业社会调查报告范文实习期间我主要

对关于郭继魁与XX市中兴经贸有限公司、XX市中兴建筑公

司、XX市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行

了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合

议庭评议。案件具体情况如下：

郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地

产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由XX市XX区人民法院

xx年4月29日作出四西民二初字第349号民事判决。宣判

后，郭继魁不服，提出上诉，XX市中院于xx年7月4日立

案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继

魁、委托代理人盖如涛，被上诉人XX市中兴经贸有限公司

委托代理人胡振儒，被上诉人XX市中兴建筑公司委托代理

人苏军，被上诉人XX市中兴房地产开发公司委托代理人付

佳宾，被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼，本

案现已审理终结。

上诉人：郭继魁

委托代理人：盖如涛。

被上诉人：中兴经贸有限公司。

法定代表人：刘连贵

委托代理人：胡振儒

被上诉人：中兴建筑公司

法定代表人：刘连贵

委托代理人：苏军，

被上诉人：中兴房地产开发公司

法定代表人：吴孝贵

委托代理人：付佳宾，

被上诉人尹杰，

委托代理人：窦树法

原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告XX市中

兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，

2/0a-b轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交

房款30万元，后又于1999年9月26日、9月30日分两笔

交增面积款13万元。但被告XX市中兴经贸有限公司至今未

履行合同，交付房屋。此房于xx年5月被被告XX市中兴房

地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为是无

效的。现原告诉至法院，要求被告XX市中兴经贸有限公司

履行合同交付房屋，并承担诉讼费。

被告XX市中兴经贸有限公司辩称：原告所述无异议。

被告XX市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的

委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，

应予以保护。第三人与XX市中兴房地产开发公司所签购房

合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第

三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆

车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规

定赔偿第三人损失。

被告XX市中兴建筑公司辩称：被告建筑公司与原告签

订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，

第三人与XX市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重

复买卖，是无效合同，不应支持。

被告XX市中兴房地产开发公司在法定期限内未做答辩。

第三人尹杰诉称：第三人于xx年4月6日与被告开发

公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已

确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第

三人的利益。

原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销

售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售

房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，

但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，

故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购

房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条

件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司

在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因

此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持

有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但

《许可证》是在xx年7月取得的，不能对抗以前的买卖行

为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于xx年9月6

日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但

被告经贸公司于xx年5月17日给第三人更换了交付房款的

收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售

给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因

此，第三人

与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中

华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者

权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告XX市中兴房

地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关

系成立；被告XX市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同

无效，被告XX市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日

起立即返还原告郭继魁购房款43万元，并给予房款43万元

一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告XX市中兴经贸有

限公司承担连带责任。

上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭

继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初

始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，

出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经

贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于xx年7月取得《商

品房销售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。

郭继魁买房是1999年6月7日，尹杰重复买该房合同是二

年后的xx年5月，同尹杰算帐“换据”是xx年6月，均在

经贸公司xx年7月取得《商品房销售许可证》之前。但尹

杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协

议，卖房人在取得《商品房销售许可证》后又予确认。据此

应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。

被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上

诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的

损失。

被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人

郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害

第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合

法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以

开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受

到保护。

1996年9月XX市计划委员会批准开发建设座落于XX市

XX区英雄大街20号：0204-39的站前批发市场项目。项目

开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，

建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。

1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》，

郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0a-b轴，

建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、

9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未

完工，未能交付使用。

xx年4月25日尹杰与开发公司签订了《商品房销售合

同》，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0a-b，

轴建筑面积平方米，按合同约定交付房款万元，建筑公司开

据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与

郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，

尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋

自装防盗门上锁，予以占有和控制。

xx年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师胡振儒的

见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公

司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对

站前批发市场新建楼房的所有权进行了确认。三方协商一致，

确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发

市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。xx年7月29日

经贸公司取得《商品房销售许可证》后，对过去委托建筑公

司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一

次进行确认。xx年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为

由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善

后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，xx年10月23

日郭继魁向XX区法院提起诉讼，要求取得协议约定商品房。