土地管理相关法律法规

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范

1适用范围

1．1在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权，适用本

规范。

1．2以招标、拍卖、挂牌方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本

规范。

1．3以招标、拍卖、挂牌方式转让国有土地使用权，以及流转农民集体建设用地使用

权的，可参照本规范。

2引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，

所示版本均为有效。所有标准和文件都会被修订，使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最

新版本。

GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》

国土资发[2001]255号《全国土地分类》

国土资发[2004]232号《工业建设项目用地控制指标》

3依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（3）《中华人民共和国城市规划法》

（4）《中华人民共和国行政许可法》

（5）《中华人民共和国合同法》

（6）《中华人民共和国招标投标法》

（7）《中华人民共和国拍卖法》

（8）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）

（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）

（11）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）

4总则

4．1招标拍卖挂牌出让国有土地使用权目的

为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地

出让制度。

4．2招标拍卖挂牌出让国有土地使用权内涵

1

本规范所称招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或

者投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投

标结果确定土地使用者的行为。

本规范所称拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，

由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

本规范所称挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，

按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申

请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

4．3招标拍卖挂牌出让国有土地使用权原则

（1）公开、公平、公正原则；

（2）诚实信用原则。

4．4招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围

（1）政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业

用地；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、

地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地

方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、

规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；

（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

4．5招标拍卖挂牌出让国有土地使用权组织实施

4．5．1实施主体

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

4．5．2组织方式

市、县国土资源管理部门招标拍卖挂牌出让国有土地使用权，可以根据实际情况选

择以下方式：

（1）自行办理；

（2）指定或授权下属事业单位承办；

（3）委托相应的交易代理中介机构承办或协办。

4．5．3协调决策机构

国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土

地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。

2

4．5．4土地招标拍卖挂牌主持人

国有土地使用权招标拍卖者挂牌出让活动，应当由取得土地招标拍卖挂牌主持人资格的人

员主持进行。土地招标拍卖挂牌主持人资格由国土资源部统一考试认证，颁发资格证书。

4．5．5招标拍卖挂牌出让程序

（1）确定供地方式；

（2）编制、确定出让方案；

（3）地价评估，确定底价；

（4）编制出让文件；

（5）发布出让公告；

（6）申请和资格审查；

（7）招标拍卖挂牌活动实施；

（8）签订合同，结果公布；

（9）颁发《建设用地批准书》，交付土地，办理土地登记；

（10）资料归档。

4．6地方补充规定

地方可对本规范做出补充规定，并按规定上报备案。

5确定供地方式

5．1市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。

有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，

并将相关信息及时向社会公布。

5．2国有土地使用权出让计划、细化的地段信息公布后，市、县国土资源管理部门应

当明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。

公开接受申请的时间不得少于30日。

5．3需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使

用权出让计划、细化的地段信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。

5．4勾地

有条件的地方，可以建立勾地制度。单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地

申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接

受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招

标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。

5．5根据意向用地者申请情况，符合3．4规定条件的土地出让，应当采取招标拍卖挂

牌方式。

对具有综合目标或特定社会、公益建设条件的地块出让，可以采取招标方式，按照综合条

3

件最佳者得的原则确定受让人；其他土地的出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得

的原则确定受让人。

采用招标方式出让国有土地使用权的，原则上应当采取公开招标方式。对土地使用者有严

格的资格限制和特别要求的，报经上一级国土资源管理部门批准（属于直辖市的，报市人民政府批

准，同时报国土资源部备案）后，可以采用邀请招标方式。

6编制、确定出让方案

6．1编制招标拍卖挂牌出让方案

市、县国土资源管理部门应当会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、

城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案。国

有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应当包括：拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、

土地使用条件、供地时间、供地方式等。

属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不

动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分

别确定出让年期；对于多种用途很难分割、使用者唯一的，可以统一按照综合用地最高出让年限

50年确定出让年期。

对于尚未完成土地使用权收回和拆迁安置工作的“毛地”出让，应当衔接好国有土地使

用权收回、补偿安置和出让等方面的法律关系。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案除明确拟出

让宗地的基本情况、规划指标要求等一般信息外，应当明确因实施城市规划需要请市、县人民政府

批准收回出让地块原国有土地使用权，并对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人

按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原

国有土地使用权收回程序完成）方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。

6．2招标拍卖挂牌出让方案报批

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应按规定报市、县人民政府批准。

7地价评估，确定底价

7．1地价评估

市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地

估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

地价评估可以由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位进行，根据需要也可以委托

具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。

7．2确定底价

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、

产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定底价、招标标底、竞买、竞投保证金，拍卖和挂

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牌出让的，还应当确定起叫价、起始价等。

标底、底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

8编制出让文件

市、县国土资源管理部门应当根据经批准的招标拍卖挂牌出让方案组织编制国有土地使

用权招标拍卖挂牌出让文件。

8．1招标出让文件应当包括：

（1）招标出让公告或招标邀请书

（2）投标须知

（3）标书

（4）投标申请书

（5）宗地界址图

（6）宗地规划指标要求

（7）中标通知书

（8）国有土地使用权出让合同

（9）其他相关文件

8．2拍卖出让文件应当包括：

（1）拍卖出让公告

（2）拍卖竞买须知

（3）竞买申请书

（4）宗地界址图

（5）宗地规划指标要求

（6）成交确认书

（7）国有土地使用权出让合同

（8）其他相关文件

8．3挂牌出让文件应当包括：

（1）挂牌出让公告

（2）挂牌出让须知

（3）竞买申请书

（4）挂牌出让报价单

（5）宗地界址图

（6）宗地规划指标要求

（7）成交确认书

（8）国有土地使用权出让合同

（9）其他相关文件

5

9发布出让公告

9．1发布公告

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门发布。出让公

告应当通过报刊或电视台等媒体公开发布，并须同时在中国土地市场网（）和

当地土地有形市场上发布。

出让公告应当至少在招标拍卖挂牌活动开始前20日发布，以媒体首次发布的时间为

起始日。

经批准的出让方案已明确招标、拍卖、挂牌具体方式的，应当发布具体的“国有土地

使用权招标出让公告”、“国有土地使用权拍卖出让公告”或“国有土地使用权挂牌出让公告”；

经批准的出让方案未明确招标、拍卖、挂牌具体方式的，可以发布“国有土地使用权公开出让公

告”。发布“国有土地使用权公开出让公告”的，应当明确根据申请截止时的申请情况确定具体的

招标、拍卖或挂牌方式。

出让公告可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。

9．2公告内容

9．2．1招标出让公告应当包括以下内容：

（1）出让人的名称、地址、等，授权或指定下属事业单位以及委托代理机

构进行招标的，还应注明其机构的名称、地址和等；

（2）招标地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求和土地使用年限等；

（3）投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法；

（4）获取招标文件的时间、地点及方式；

（5）招标活动实施时间、地点，投标期限、地点和方式等；

（6）确定中标人的标准和方法；

（7）投标保证金；

（8）其他需要公告的事项。

9．2．2拍卖出让公告应当包括以下内容：

（1）出让人的名称、地址、等，授权或指定下属事业单位以及委托代理机

构进行拍卖的，还应注明其名称、地址和等；

（2）拍卖地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求和土地使用年限等；

（3）竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；

（4）获取拍卖文件的时间、地点及方式；

（5）拍卖会的地点和时间；

（6）竞买保证金；

（7）其他需要公告的事项。

9．2．3挂牌出让公告应当包括以下内容：

6

（1）出让人的名称、地址、等，授权或指定下属事业单位以及委托代理机

构进行挂牌的，还应注明其机构名称、地址和等；

（2）挂牌地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求和土地使用年限等；

（3）竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；

（4）获取挂牌文件的时间、地点及方式；

（5）挂牌地点和起止时间；

（6）竞买保证金；

（7）其他需要公告的事项。

9．3公告调整

公告期间，出让公告内容发生变化的，市、县国土资源管理部门应当按原公告发布

渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距

招标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的，招标拍卖挂牌活动相应顺延。发布补充公告的，市、县

国土资源管理部门应当通知已报名的申请人。

10申请和资格审查

10．1申请人

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、

自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。

申请人可以单独申请，也可以联合申请。

10．2申请

申请人应在公告规定期限内，将公告规定的竞买、竞投保证金汇入指定账户，并根据

申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请：

（1）法人申请的，应提交下列文件：

①申请书；

②法人单位有效身份证明文件；

③法定代表人的有效身份证明文件；

④申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明

文件；

⑤保证金交纳凭证；

⑥招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其它文件。

（2）自然人申请的，应提交下列文件：

①申请书；

②申请人有效身份证明文件；

③申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文

件；

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④保证金交纳凭证；

⑤招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其它文件。

（3）其他组织申请的，应提交下列文件：

①申请书；

②表明该组织合法存在的文件或有效证明；

③表明该组织负责人身份的有效证明文件；

④申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文

件；

⑤保证金交纳凭证；

⑥招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其它文件。

（4）申请人申请的，应提交下列文件：

①申请书；

②经中华人民共和国驻该国、该地区大使馆或领事馆认证的法人、自然人、

其他组织的身份证明文件；或经中华人民共和国司法部授权的香港律师公证并由中国法律服务（香

港）有限公司加盖转递章的中国香港地区法人、自然人、其他组织的身份证明文件；或经澳门特别

行政区公证部门公证的中国澳门地区法人、自然人、其他组织的身份证明文件；或经有权一级人民

政府台湾事务办公室认证的地区法人、自然人、其他组织的身份证明文件；

③申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明

文件；

④保证金交纳凭证；

上述文件中，申请书必须用中文书写，其他附属文件可以使用其他语言，但必须附

中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。

（5）联合申请的，应提交下列文件：

①由联合申请各方共同签署的申请书；

②联合各方的有效身份证明文件；

③联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，并明确签订《国有土

地使用权出让合同》时的受让人；

④申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文

件；

⑤保证金交纳凭证。

申请人竞得土地后拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中表明，在竞得土地后

30日内办理完新公司注册登记手续。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，直接与新公司签订

《国有土地使用权出让合同》。

10．3受理申请及资格审查

8

出让人应当对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。

经审查，有下列情形之一的，为无效申请：

（1）申请人不具备竞买资格的；

（2）未按规定交纳保证金的；

（3）申请文件不齐全或不符合规定的；

（4）申请文件字迹不清，无法辨认的；

（5）委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的；

（6）法律法规规定的其他情形。

经审查，符合规定条件的，应当确认其投标人或竞买人资格，并通知其参加招标拍

卖挂牌活动。采用招标或拍卖方式的，取得投标或竞买资格的人数不得少于3人。

10．4出让人应当对申请人的情况进行保密。

10．5申请人对招标拍卖挂牌文件有疑问的，可以在招标拍卖挂牌活动开始前

以书面或者口头方式向出让人咨询，出让人应当为申请人咨询以及查询出让地块有关情况提供便

利。根据需要，出让人可以组织申请人对拟出让地块进行现场踏勘。

11招标拍卖挂牌活动实施——招标

11．1投标

市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织投标活动。招标活

动应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。

投标开始前，招标主持人应当现场组织开启标箱，检查标箱情况后加封。

投标人应当在规定的时间将标书及其他文件送达指定的投标地点，经招标人登记后，

将标书投入标箱。招标公告允许邮寄投标文件的，投标人可以邮寄，但以招标人在投标截止时间前

收到的方为有效。招标人登记后，负责在投标截止时间前将标书投入标箱。

投标人投标后，不可撤回投标文件，并对投标文件和有关书面承诺承担责任。投标人

可以对已提交的投标文件进行补充说明，但应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前书面通知

招标人并将补充文件送达至投标地点。

11．2开标

出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。开标应当由土

地招标拍卖挂牌主持人主持进行。招标主持人邀请投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况，当

众开启标箱。

标箱开启后，招标主持人应当组织逐一检查标箱内的投标文件，经确认无误后，由

工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件其他主要内容。

开标过程应当记录，并存档备查。

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11．3评标

11．3．1按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。以能够最大

限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准确定中标人的，招标人应当成立评标小组进行评

标。评标小组由出让人、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。有条件的地方，可建立土地

评标专家库。每次评标前随机从专家库中抽取评标小组专家成员。

11．3．2招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。

11．3．3评标小组可以要求评标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄

清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

11．3．4评标小组对投标文件进行有效性审查。有下列情形之一的，为无效投标

文件：

（1）投标文件未密封的；

（2）投标文件未加盖投标人印鉴的；

（3）投标文件未经法定代表人签署的；

（4）投标文件不齐备、内容不全或未按规定的格式内容填写清楚的；

（5）投标文件字迹不清，无法辨认的；

（6）投标人对一个标的有两个或两个以上报价的；

（7）投标人重复投标的；

（8）委托投标的，委托文件不齐全或不符合规定的；

（9）评标小组认为投标文件无效的其他情形。

11．3．5评标要求

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，综合评

分，并根据综合评分结果确定中标候选人。

根据评标结果，评标小组应当将能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价

标准、综合评分最高的投标人确定为中标候选人，但低于标底者除外。同时有有两个或两个以上申

请人的综合评分相同且为最高的，按报价高低排名，报价也相同的，可以由综合评分相同的申请人

通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价或投标条件均不能够满足标底要求的，投

标活动终止，应当按规定重新组织出让。

11．4定标

招标人应当根据评标小组推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标小组

直接确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高

且不低于底价者为中标人。有两个或两个以上申请人的报价相同且为最高报价的，可以限定时间由

相同报价的申请人再行报价，或者采取相同报价的申请人现场竞价方式确定中标人。

11．5发出《中标通知书》

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确定中标人后，招标人应当向中标人发出《中标通知书》。招标人应当将中标结果

同时通知其他投标人。

中标通知书》应包括招标人与中标人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、

价款，以及双方签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

《中标通知书》对招标人和中标人具有合同效力。《中标通知书》发出后，出让人、招

标人改变中标结果，或者中标人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃中标宗地的，应

当依法承担责任。

12招标拍卖挂牌活动实施——拍卖

12．1市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织拍卖活

动。拍卖活动应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。

12．2拍卖会按下列程序进行：

（1）拍卖主持人宣布拍卖会开始；

（2）拍卖主持人查看竞买人基本资料记录以及到场登记记录，宣布竞买人到场情况；

设有底价的，出让人应当现场将密封的拍卖底价交给拍卖主持人，拍卖主持人现场打

开查阅。

（3）拍卖主持人介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划指标要求等；

（4）拍卖主持人宣布竞价规则

拍卖主持人宣布拍卖宗地的起叫价、增价规则和增价幅度，并明确提示是否设有底价。

在拍卖过程中，拍卖主持人可根据现场情况调整增价幅度。

（5）拍卖主持人报出起叫价，宣布竞价开始；

（6）竞买人举牌应价或者报价；

（7）拍卖主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价；

（8）拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有再应价，且该价格不低于底价

的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，并宣布最高应价者为竞得人；最高应价或报价低于底价的，拍

卖主持人宣布拍卖终止，应当按规定重新组织出让。

12．3签订《成交确认书》

确定竞得人后，拍卖人与竞得人当场签订《成交确认书》。

《成交确认书》应包括拍卖人与竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价

款，以及双方签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

《成交确认书》对拍卖人和竞得人具有合同效力。《成交确认书》签订后，出让人、拍

卖人改变拍卖结果的，或者竞得人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的，

应当依法承担责任。

11

13招标拍卖挂牌活动实施——挂牌

市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织挂牌活动。挂牌活

动应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。

13．1公布挂牌信息

在挂牌公告规定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、

规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。挂牌时间

不得少于10个工作日。

13．2竞买人报价

符合条件的竞买人应当填写报价单报价。有条件的地方，可以采用计算机系统报价。

竞买人报价有下列情形之一的，为无效报价：

（1）报价单未在挂牌期限内收到的；

（2）不按规定填写报价单的；

（3）报价单填写人与竞买申请文件不符的；

（4）竞买申请人报价低于挂牌起始价的；

（5）竞买申请人报价低于当前最高报价的；

（6）竞买申请人报价不符合增加幅度要求的；

（7）竞买申请人报价不符合挂牌文件规定的其他要求的。

13．3确认报价

挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。有两个或两个

以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。

13．4挂牌截止

挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。设有底价的，出让人应当在挂牌截止前将密封

的挂牌底价交给挂牌主持人，挂牌主持人现场打开查阅。在公告规定的挂牌截止时间，挂牌竞买人

应当出席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问现场竞买人是否愿意继续竞价。

13．4．1有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞

买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，

通过现场竞价确定竞得人。

13．4．2挂牌主持人连续三次报出最后挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价

的，挂牌主持人宣布挂牌结束，并按下列规定确定挂牌结果：

（1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价的，挂牌主持人宣布挂

牌成交，该报价者为竞得人；

（2）在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，且最高出价不低于底价的，

挂牌主持人宣布挂牌成交，出价最高者为竞得人；

（3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，

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挂牌主持人宣布挂牌不成交。

13．5现场竞价

现场竞价应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞

买人均可参加现场竞价。现场竞价按下列程序举行：

（1）挂牌主持人应当宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价

开始。现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价。

（2）参加现场竞价的竞买人应当按照竞价规则应价或报价。

（3）挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。

（4）挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有再应价，且该价格不低于底价

的，挂牌主持人宣布最高应价或报价者为竞得人。最高应价或报价低于底价的，挂牌主持人宣布现

场竞价终止，应当按规定重新组织出让。

在现场竞价中无人参加竞买或无人加价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但

低于挂牌底价者除外。

13．6签订《成交确认书》

确定竞得人后，挂牌人与竞得人当场签订《成交确认书》。

《成交确认书》应包括挂牌人与竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、

价款，以及双方签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

《成交确认书》对挂牌人和竞得人具有合同效力。《成交确认书》签订后，出让人、

挂牌人改变挂牌结果的，或者竞得人不按规定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的，

应当依法承担责任。

14签订合同，公布结果

14．1签订《国有土地使用权出让合同》

招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人、竞得人应按照《中标通知书》或《成交确

认书》约定的时间、地点，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

出让人同意申请人竞得土地后成立新公司进行开发建设的，申请人应当按照双方约

定，在竞得土地后30日内办理完新公司注册登记手续，并由新公司按照中标通知书或成交确认书

的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

联合竞买的，出让人与联合竞买协议约定的受让人签订《国有土地使用权出让合同》。

14．2中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，在签订《中标通知书》或《成

交确认书》后转作中标或竞得地块的定金。其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人

应在招标拍卖挂牌活动结束后

5个工作日内予以退还，不计利息。

14．3出让结果公布

出让人应在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有

13

形市场或者指定的场所、媒介公布。

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

15颁发《建设用地批准书》，交付土地，办理土地登记

依照《国有土地使用权出让合同》约定，出让人向受让人交付土地，颁发《建设用地批

准书》，作为受让人开发建设期间使用土地的凭证。

受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应

当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

16资料归档

出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、

审批、招标拍卖挂牌活动、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的

宗地出让资料包括：

（1）申请人的申请材料；

（2）宗地条件及相关资料；

（3）宗地评估资料；

（4）宗地出让底价及集体决策记录；

（5）宗地招标拍卖挂牌出让方案；

（6）宗地出让方案批复文件；

（7）招标拍卖挂牌出让文件；

（8）申请人申请资料

（9）招标拍卖挂牌活动实施过程的记录资料

（10）《中标通知书》或《成交确认书》

（11）《国有土地使用权出让合同》及出让结果公布资料

（12）其他应归档的材料。

17出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，已取得规划部门同意，《国有土地使用权出

让合同》、法律、法规、地方性法规、行政规定明确应当收回土地使用权重新公开出让的，市、县

国土资源管理部门应当依法收回原土地使用人的出让土地使用权，并对原土地使用权人依法补偿

后，依法重新出让。收回原土地使用人的出让土地使用权，应当按照收回时原用途剩余年期出让土

地使用权的土地市场价格，对原土地使用权人的出让土地使用权给予补偿。

14

协议出让国有土地使用权规范（试行）

国土资发[2006]第114号

前言为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加

强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国

城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有

土地使用权规定》等规定，制定本规范。1.适用范围在中华人民共和国境内以协议方式出让国有

土地使用权，适用本规范；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范

执行。2.引用的标准和文件下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范

的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版

本。GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》国土资发[2000]303号《国有土地使用权出让合同

示范文本》国土资发[2001]255号《全国土地分类》国土资发[2004]232号《工业建设项目用

地控制指标》3.依据（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国城市房地

产管理法》（3）《中华人民共和国城市规划法》（4）《中华人民共和国行政许可法》（5）

《中华人民共和国合同法》（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（7）

《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发[2005]3号）（8）《国

务院关于加强国有土地资产管理的15号》（国发[2001]15号）（9）《国务院关于深化改革严格

土地管理的决定》（国发[2004]28号）（10）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令

第21号）4.总则4.1协议出让国有土地使用权内涵本规范所称协议出让国有土地使用权，是

指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地

使用者支付土地使用权出让金的行为。4.2协议出让国有土地使用权原则（1）公开、公平、公

正；（2）诚实信用。4.3协议出让国有土地使用权范围出让国有土地使用权，除依照法律、

法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同

一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批

准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规

定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出

让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确

应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期

的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。4.4协议

出让国有土地使用权组织管理国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。国

有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出

让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。4.5协议出让价格争议

裁决对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议

裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，

15

意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源

管理部门进行出让价格争议裁决。4.6地方补充规定地方可对本规范做出补充规定或实施细则，

并报上一级国土资源管理部门备案。5.供地环节的协议出让5.1供地环节协议出让国有土地使

用权的一般程序（1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；（2）编制协议出让方案；

（3）地价评估，确定底价；（4）协议出让方案、底价报批；（5）协商，签订意向书；（6）

公示；（7）签订出让合同，公布出让结果；（8）核发《建设用地批准书》，交付土地；（9）

交付土地土地登记；5.2公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式5.2.1市、县国土资源管

理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安

排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国

有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网

（）公布。5.2.2市、县国土资源简理部门公布国有土地使用权出让计划、细

化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。5.2.3需

要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化

的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。5.2.4在规定

时时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国源管理部门方可采取协议方式出让，但属于

商业、旅游、娱乐品住宅等经营性用地除外。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由

国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。5.3编制协议出让方案市、县国土资源管理部门应

当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模

等，编制国有土地使用权协议出让方案。协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四至、用

途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。5.4地价评估，确定底价5.4.1地价

评估市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价

规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。地价评估由市、县国土资源管理部门或

其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评

估。5.4.2确定底价市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地

估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。协议出让底价不得

低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，

任何单位和个人不得泄露。5.5协议出让方案、底价报批市、县国土资源管理部门应当按规定将

协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。5.6协商，签订意向书市、县国土资源管理部

门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商

谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于2人。双方协商、谈判达成一致，并且议

定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出

让意向书》。5.7公示5.7.1《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门

将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容

在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示

16

时间不得少于5日。5.7.2公示期间，有异议且经市、县国土资源管理部门审查发现确实存在违

反法律法规行为的，协议出让程序终止。5.8签订出让合同，公布出让结果公示期满，无异议或

虽有异议但经市、县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管

理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合

同》。《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果通

过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。公布出让结果应当

包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交

价格和成交时间等内容。5.9核发《建设用地批准书》，交付土地市、县国土资源管理部门向受

让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》约定的时

间和条件将出让土地交付给受让人。5.10办理土地登记受让人按照《国有土地使用权出让合同》

约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取

得土地使用权。5.11资料归档协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地

出让过程中的出让信息公布、用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进

行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：（1）用地申请材料；（2）宗地条件、

宗地规划指标要求；（3）宗地评估报告；（4）宗地出让底价及集体决策记录；（5）协议

出让方案；（6）出让方案批复文件；（7）谈判记录；（8）《协议出让意向书》；（9）

协议出让公示资料；（10）《国有土地使用权出让合同》；（11）协议出让结果公告资料；（12）

核发建设用地批准书与交付土地的相关资料；（13）其他应归档的材料。6.原划拨、承租土地

使用权人申请办理协议出让6.1原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情

形处理：（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批

准后，可以采取协议出让手续；（2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等七项使用条件的，

报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合

同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。6.2申请与受理

6.2.1原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向

市、县国土资源管理部门提出申请：（1）申请书；（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨

决定书》或《国有土地租赁合同》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）

原土地使用权人有效身份证明文件；（5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；（6）

法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。6.2.2市、县国土资源管理部门接到申请后，

应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。6.3审查，确定协议出让方案6.3.1审

查市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，

并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办

理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，

拟订协议出让方案。6.3.2地价评估市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使

用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟

17

出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。

6.3.3核定出让金额，拟订出让方案市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机

构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟

订协议出让方案。6.3.3.1申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：（1）不改

变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-

拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格（2）改变用途等土地使用条件

的应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出

让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格6.3.3.2协议出让

方案应当包括；拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、拟出让时间和应缴纳的出

让金额等。6.4出让方案报批市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县

人民政府审批。6.5签订出让合同，公布出让结果市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应

当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土

地租赁合同》，注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。《国

有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照5.8的规定公布协议出让结

果。6.6办理土地登记按5.10规定办理。6.7资料归档协议出让手续全部办结后，市、县国

土资源局应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，

并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：（1）申请人的申请材料；（2）宗地条件及相关

资料；（3）土地评估资料；（4）出让金额确定资料；（5）协议出让方案；（6）出让方

案批复文件；（7）《国有土地使用权出让合同》；（8）协议出让公告资料；（9）其他应归

档的材料。7.拨土地使用权转让中的协议出让7.1划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政

府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确

应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。7.2申请与受理7.2.1原土地使用权人应当持下

列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：（1）申请书；（2）《国

有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见（6）

法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。7.2.2市、县国土资源管理部门接到申请后，

应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。7.3审查，确定协议出让方案7.3.1审

查市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，

并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办

理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，

拟订协议出让方案。7.3.2地价评估市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土

地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。7.3.3核

定出让金额，拟订出让方案市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根

据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使

18

用权出让金额，并拟订协议出让方案。7.3.3.1应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：（1）

转让后不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权

市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的应缴纳

的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土

地使用条件下划拨土地使用权权益价格7.3.3.2协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块

位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。7.4

出让方案报批市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。7.5

公开交易协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予

转让通知书》。《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、

转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。取得《划拨土地使用权

准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受

让人和成交价款。7.6签订出让合同，公布出让结果通过公开交易确定受让方和成交价款后，转

让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。受让

人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知

书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。市、

县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的

《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让

合同》。市、县国土资源管理部门应当按照5.8有关规定公布协议出让结果。7.7办理土地登记

按5.10规定办理。7.8资料归档出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过

程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归

档的宗地出让资料包括：（1）申请人的申请材料；（2）宗地条件及相关资料；（3）土地

评估资料；（4）出让金额确定资料；（5）协议出让方案；（6）出让方案批复文件；（7）

《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；（8）公开交易资料及转让合同等资料；（9）

《国有土地使用权出让合同》等资料；（10）协议出让公告资料；（11）其他应归档的材料。

8.出让土地改变用途等土地使用条件的处理出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和

规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合

同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土

地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公告出让的除外。原

土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同

约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。调整国有土地使用权出让金额应

当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：应当补缴的土地出让

金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年

期土地使用权市场价格附录A国有土地使用权出让意向书示范文本格式国有土地使用权出让

意向书出让人：_________省（自治区、直辖市）____市（县）______局（甲方）；拟受让人：

19

_______________（乙方）。甲方与乙方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，经过双方协商

一致，达成以下用地意向：第一条甲方将位于_______的宗地使用权出让给乙方，宗地编号为

_____，宗地面积（大写）_____平方米（小写_____平方米）。宗地四至：东_____，南_____，西_____，

北_____。第二条本用地意向书项下拟出让宗地的用途为_____________，土地使用权出让年期为

___年。第三条甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿项规定的土地条件：（一）达到

场地平整和周围基础设施_____________通，即______________。（二）周围基础设施达到

____________通，即____________，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：

_________________________。（三）现状土地条件：_____________________________。第四

条本用地意向书项下的土地使用权出让价款为每平方米人民币_____元（大写）（￥____）；总额为

人民币____（大写）万元（￥____），其中，国有土地使用权出让金为每平方米人民币____元（大

写）（￥____）；总额为人民币____（大写）万元（￥____），付款方式为__________。第五条乙

方在本用地意向书的宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：主体建筑物性质

____________________；附属建筑物性质____________________；建筑容积率

____________________；建筑密度_____；建筑限高_____；投资强度_____；绿地比例_____；

开工建设时间_____________；竣工时间_________________；其他土地利用要求_________；第

六条乙方同意在本用地意向书项下的宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后，无偿移交给政

府：（一）______________；（二）______________；……第七条乙方知悉本《国有土地

使用权出让意向书》的内容需要在土地交易场所和中国土地市场网上公示_____日，并根据公示期

满的反馈情况，按以下情况处理：（一）公示期间，有异议且经甲方审查发现确实存在违反法律

法规行为的，协议出让程序终止。（二）公示期满，无异议或虽有异议但经甲方审查没有发现存

在违反法律法规行为的，双方将按本意向书约定签订《国有土地使用权出让合同》。第八条符合

本意向书第七条第二项规定条件的，双方同意于____年__月__日在__________签订《国有土地使用

权出让合同》。第九条未尽事宜，可由双方约定后作为附件，与本意向书具有同等法律效力。出

让人（甲方）：_________拟受让人（乙方）：___________地址：___________________地址：

_______________________法定代表人（委托代理人）（签字）：_______________法定代表人（委

托代理人）（签字）：_______________电话：___________________电话：_____________邮政

编码：_______________：_____________年__月__日附录B划拨土地使用权准予转

让通知书示范文本格式划拨土地使用权准予转让通知书___________（申请人名称）：根据你方

申请，报经________市（县）人民政府批准，准予你方目前所使用的位于______________的国有划

拨土地使用权转让。该宗地面积为____，用途为____，宗地号为____。请持本通知书，按规定将该

宗地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款，并签订转让合同。你方与

受让人达成交易后10日内，双方应持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转

让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向我局申请办理土地出让手续，并由受让人与我

局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地使用权出让金，土地出让金不得低于每平方米____

20

（大写）元（￥____）。本通知书有效期为_________（最长不得超过6个月）。_________国土

资源局（盖章）____年__月__日

中华人民共和国主席令

第七十四号

《中华人民共和国城乡规划法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会

第三十次会议于2007年10月28日通过，现予公布，自2008年1月1日起施行。

中华人民共和国主席

2007年10月28日

中华人民共和国城乡规划法

（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）

第一章总则

第一条为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会

全面协调可持续发展，制定本法。

第二条制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。

本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规

划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规

划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规

划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

第三条城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应

当符合规划要求。

县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，

21

确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划

区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。

县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规划、村

庄规划。

第四条制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先

规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史

文化遗产，保持地方特、民族特和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国

防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。

在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。

县级以上地方人民政府应当根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划

中合理确定城市、镇的发展规模、步骤和建设标准。

第五条城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和

社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。

第六条各级人民政府应当将城乡规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。

第七条经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。

第八条城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划。但是，法律、行政

法规规定不得公开的内容除外。

第九条任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有

权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。

任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反城乡规

划的行为。城乡规划主管部门或者其他有关部门对举报或者控告，应当及时受理并组织核查、处理。

第十条国家鼓励采用先进的科学技术，增强城乡规划的科学性，提高城乡规划实施及监

督管理的效能。

第十一条国务院城乡规划主管部门负责全国的城乡规划管理工作。

县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。

第二章城乡规划的制定

22

第十二条国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划，用

于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。

全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。

第十三条省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。

省域城镇体系规划的内容应当包括：城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为

保护生态环境、资源等需要严格控制的区域。

第十四条城市人民政府组织编制城市总体规划。

直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城

市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城

市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

第十五条县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审

批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

第十六条省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县人民政府组织编

制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委

员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。

镇人民政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大

会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。

规划的组织编制机关报送审批省域城镇体系规划、城市总体规划或者镇总体规划，应当将

本级人民代表大会常务委员会组成人员或者镇人民代表大会代表的审议意见和根据审议意见修改

规划的情况一并报送。

第十七条城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，

用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基

本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体

规划、镇总体规划的强制性内容。

城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远

的发展作出预测性安排。

23

第十八条乡规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特。

乡规划、村庄规划的内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾

收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以

及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。乡规划还应当包括本行政区域

内的村庄发展布局。

第十九条城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控

制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

第二十条镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级

人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总

体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府

备案。

第二十一条城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的

修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。

第二十二条乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。村庄

规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。

第二十三条首都的总体规划、详细规划应当统筹考虑中央国家机关用地布局和空间安排

的需要。

第二十四条城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的

具体编制工作。

从事城乡规划编制工作应当具备下列条件，并经国务院城乡规划主管部门或者省、自治区、

直辖市人民政府城乡规划主管部门依法审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在资质等级许

可的范围内从事城乡规划编制工作：

（一）有法人资格；

（二）有规定数量的经国务院城乡规划主管部门注册的规划师；

（三）有规定数量的相关专业技术人员；

（四）有相应的技术装备；

（五）有健全的技术、质量、财务管理制度。

24

规划师执业资格管理办法，由国务院城乡规划主管部门会同国务院人事行政部门制定。

编制城乡规划必须遵守国家有关标准。

第二十五条编制城乡规划，应当具备国家规定的勘察、测绘、气象、地震、水文、环境

等基础资料。

县级以上地方人民政府有关主管部门应当根据编制城乡规划的需要，及时提供有关基础资

料。

第二十六条城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，

并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。

组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况

及理由。

第二十七条省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应当组织

专家和有关部门进行审查。

第三章城乡规划的实施

第二十八条地方各级人民政府应当根据当地经济社会发展水平，量力而行，尊重众意

愿，有计划、分步骤地组织实施城乡规划。

第二十九条城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善

处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产

与生活的需要。

镇的建设和发展，应当结合农村经济社会发展和产业结构调整，优先安排供水、排水、供

电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服

务设施的建设，为周边农村提供服务。

乡、村庄的建设和发展，应当因地制宜、节约用地，发挥村民自治组织的作用，引导村民

合理进行建设，改善农村生产、生活条件。

第三十条城市新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基

础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特。

在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围以外，不得设立各类开发区和城市新区。

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第三十一条旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规

模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。

历史文化名城、名镇、名村的保护以及受保护建筑物的维护和使用，应当遵守有关法律、

行政法规和国务院的规定。

第三十二条城乡建设和发展，应当依法保护和合理利用风景名胜资源，统筹安排风景名

胜区及周边乡、镇、村庄的建设。

风景名胜区的规划、建设和管理，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。

第三十三条城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹

安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，

履行规划审批手续。

第三十四条城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体

规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案。

近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境

保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。近期建设规划的规划期限为五年。

第三十五条城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电

线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、

消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保

护的用地，禁止擅自改变用途。

第三十六条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有

土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址

意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部

门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许

可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、

允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请

26

用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权

出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使

用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，

不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单

位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡

规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土

地使用权出让合同组成部分的规划条件。

第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无

效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；

占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。

第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建

设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定

的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等

材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性

详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府

确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府

应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设

单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主

管部门核发乡村建设规划许可证。

在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治

区、直辖市制定。

27

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，

不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用

地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

第四十二条城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。

第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政

府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。

城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公

示。

建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主

管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，

不得批准。

临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否

符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

第四章城乡规划的修改

第四十六条省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织

有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。

组织编制机关应当向本级人民代表大会常务委员会、镇人民代表大会和原审批机关提出评估报告并

附具征求意见的情况。

第四十七条有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇

体系规划、城市总体规划、镇总体规划：

（一）上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；

28

（二）行政区划调整确需修改规划的；

（三）因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；

（四）经评估确需修改规划的；

（五）城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实

施情况进行总结，并向原审批机关报告；修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当

先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。

修改后的省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划，应当依照本法第十三条、第十

四条、第十五条和第十六条规定的审批程序报批。

第四十八条修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求

规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修

改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制

性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。

修改乡规划、村庄规划的，应当依照本法第二十二条规定的审批程序报批。

第四十九条城市、县、镇人民政府修改近期建设规划的，应当将修改后的近期建设规划

报总体规划审批机关备案。

第五十条在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划

许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，

城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益

造成损失的，应当依法给予补偿。

第五章监督检查

第五十一条县级以上人民政府及其城乡规划主管部门应当加强对城乡规划编制、审批、

实施、修改的监督检查。

第五十二条地方各级人民政府应当向本级人民代表大会常务委员会或者乡、镇人民代表

大会报告城乡规划的实施情况，并接受监督。

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第五十三条县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查，

有权采取以下措施：

（一）要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制；

（二）要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场

进行勘测；

（三）责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。

城乡规划主管部门的工作人员履行前款规定的监督检查职责，应当出示执法证件。被监督

检查的单位和人员应当予以配合，不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

第五十四条监督检查情况和处理结果应当依法公开，供公众查阅和监督。

第五十五条城乡规划主管部门在查处违反本法规定的行为时，发现国家机关工作人员依

法应当给予行政处分的，应当向其任免机关或者监察机关提出处分建议。

第五十六条依照本法规定应当给予行政处罚，而有关城乡规划主管部门不给予行政处罚

的，上级人民政府城乡规划主管部门有权责令其作出行政处罚决定或者建议有关人民政府责令其给

予行政处罚。

第五十七条城乡规划主管部门违反本法规定作出行政许可的，上级人民政府城乡规划主

管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政许可。因撤销行政许可给当事人合法权益造成损失的，

应当依法给予赔偿。

第六章法律责任

第五十八条对依法应当编制城乡规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修

改城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关人民政府负责人和其他直接责任人员

依法给予处分。

第五十九条城乡规划组织编制机关委托不具有相应资质等级的单位编制城乡规划的，由

上级人民政府责令改正，通报批评；对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。

第六十条镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的，由本

级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接

负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

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（一）未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的；

（二）超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、

建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；

（三）对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、

建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；

（四）未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布的；

（五）同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听

取利害关系人的意见的；

（六）发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而

不予查处或者接到举报后不依法处理的。

第六十一条县级以上人民政府有关部门有下列行为之一的，由本级人民政府或者上级人

民政府有关部门责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）对未依法取得选址意见书的建设项目核发建设项目批准文件的；

（二）未依法在国有土地使用权出让合同中确定规划条件或者改变国有土地使用权出让合

同中依法确定的规划条件的；

（三）对未依法取得建设用地规划许可证的建设单位划拨国有土地使用权的。

第六十二条城乡规划编制单位有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划

主管部门责令限期改正，处合同约定的规划编制费一倍以上二倍以下的；情节严重的，责令停

业整顿，由原发证机关降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）超越资质等级许可的范围承揽城乡规划编制工作的；

（二）违反国家有关标准编制城乡规划的。

未依法取得资质证书承揽城乡规划编制工作的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部

门责令停止违法行为，依照前款规定处以；造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书承揽城乡规划编制工作的，由原发证机关吊销资质证书，依照本

条第一款规定处以；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条城乡规划编制单位取得资质证书后，不再符合相应的资质条件的，由原发证

机关责令限期改正；逾期不改正的，降低资质等级或者吊销资质证书。

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第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建

设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实

施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的；无法采取改正措施消

除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下

的。

第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规

划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆

除。

第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划

主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的：

（一）未经批准进行临时建设的；

（二）未按照批准内容进行临时建设的；

（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

第六十七条建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关

竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处

一万元以上五万元以下的。

第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止

建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现

场、强制拆除等措施。

第六十九条违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第七十条本法自2008年1月1日起施行。《中华人民共和国城市规划法》同时废止。

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

32

第一章总则

第一条为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建

设和经济发展，制定本条例。

第二条国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资

源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全

民所有的土地（以下简称土地）。

第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本

条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、

抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。

第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社

会公共利益。

第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监

督检查。

第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政

府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。登记文件可以公开查阅。

第二章土地使用权出让

第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，

并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市

规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管

理部门实施。

第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门

（以下简称出让方）与土地使用者签订。

第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

第十三条土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）协议；

（二）招标；

（三）拍卖。

依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾

期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

33

第十五条出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土

地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十六条土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，

取得土地使用权。

第十七条土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土

地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根

据情节可以给予警告、直至无偿收回土地使用权的处罚。

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土

地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权

出让金，并办理登记。

第三章土地使用权转让

第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未

按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。

第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的

使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土

地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，

但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和

房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

第二十六条土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

第二十七条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十

八条的规定办理。

第四章土地使用权出租

第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物

租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。

租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十条土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

第三十一条土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。

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第五章土地使用权抵押

第三十二条土地使用权可以抵押。

第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物

抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、

法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

第三十六条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国

家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登

记。

第三十七条处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十八条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第六章土地使用权终止

第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而

终止。

第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地

使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规

定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利

益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际

情况给予相应的补偿。

第七章划拨土地使用权

第四十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使

用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。

第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使

用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权

出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用

权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

第四十六条对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地

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管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以。

第四十七条无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停

止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依

照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政

府应当根据实际情况给予适当补偿。

第八章附则

第四十八条依照本条例的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。

第四十九条土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。

第五十条依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建

设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。

第五十一条各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件

比较成熟的城镇先行试点。

第五十二条外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。

第五十三条本条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第五十四条本条例自发布之日起施行。

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