物业管理纠纷法律服务工作方案
一、资料收集
1、历次签订的物业管理合同；
2、业主明细资料（户数、面积、身份性质）；
3、管理费的收取情况；
4、管理费开支的依据、年度审计情况；
5、其他需要了解的问题。
二、提供服务内容
1、提供相关法律意见与咨询；
2、出具书面法律意见书、律师函等；
3、就相关法律问题提供法律论证或实操支持；
4、协助审核相关文件；
5、协助规范物业公司的管理模式及管理文件
6、协助处理与业主因物业管理产生的纠纷
7、物业公司内部员工的劳动关系
8、对公司的管理及潜在风险提供法律意见
9、协助公司处理与行政管理部门的关系
10、其他相关工作。
三、物业公司管理的法律分析与建议
根据《物业管理条例》第三章“前期物业管理”规定，建设单位选聘物业服务企
业的权利仅限于在销售物业之前，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。目前案
涉房产已经全部出售且交付，开发商已不是该物业的唯一产权人，在存在多位业主的
情况下更换物业服务企业应严格按照《物权法》的第七十六条规定，选聘和解聘物业
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服务企业应当由业主共同决定并符合“双过半”规定（经专有部分占建筑物总面积过
半数的业主且占总人数过半数的业主同意）。
另，根据《物权法》第八十一条第二款“对建设单位聘请的物业服务企业或者其
他管理人，业主有权依法更换”规定，有权更换开发商选聘的物业服务企业的主体是
业主而非建设单位，法律法规从未明确规定开发商在业委会成立前可自行更换物业服
务企业。
综上，我们认为在案涉房产已经全部出售且交付后，前期物业服务合同到期后，
非经业主大会、业主委员会法定程序决定，开发商无权单独决定更换物业服务企业。
就目前开发商拟单方决定公开招标更换物业服务企业，建议贵司可采取以下措施：
1、就开发商单独公开招标物业服务企业的行为，组织相关业主向开发商提出明确
异议。
2、对目前贵司在案涉业主中的支持率情况进行摸底，分别确定完全支持、尚需争
取的业主人数、面积等情况。
3、准备组织召开业主大会的前期工作，包括会议召开程序、提案主体、表决方式
等，促成业主大会通过“同意继续聘请作为物业服务企业”的决议。
4、准备好过往的物业费财务收缴开支情况，以备业主大会、业主委员会核查（如
有）。
5、关于是否成立业委会的问题，可根据贵司进行物业管理的实际需要，再做进一
步专项研判。
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本文发布于:2022-08-03 09:48:23，感谢您对本站的认可！
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