第二章房屋租赁
2．夫妻一方可以做主出租共有房屋吗？哪些房屋不能
出租？
现实案例
小王刚刚工作，一直在可以租的房子，终于到了称心
如意的房子，房主是一对夫妻。两人意见不一：丈夫想把房子
租出去，妻子却坚决不同意。小王可以和丈夫签租赁合同吗？
律师说法
首先，如果承租人在房产证上看到有其他人的名字，就表明该
房屋是共有房屋，这个时候一定要看到全部共有人的书面同意才可
以租房，因为房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就
不能租住该房屋了。
其次，那么哪些房子不能出租呢？没有房产证的房屋是不能出
租的，产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法
律关系，从而就没有房屋租赁的法律基础；共有的房屋未经全体共
有人书面同意的，以及产权不清，权属有争议的，属于违法建筑的
房屋也不能出租；另外，如果该房屋不符合安全标准，不符合公
安、环保、卫生等主管部门的有关规定，或已经设置抵押房屋所有
权的房屋未经抵押权人同意的，属于法律法规禁止出租的房屋，那
么就不能出租。如果经司法机关和行政机关裁定、决定查封的房屋
或者以其他形式限制房产权利的，同样不能出租。
此外，还有需要注意的问题，未经综合验收、新建的房屋不能
租。有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经综合验收部门
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房产物业法律问题
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问
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验收的房屋出租给承租人，这样做一是违反国家法规，二是对承租
方安全造成威胁。对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按
《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房
屋。
最后，如果租用了法律禁止出租的房屋，就有可能因违反了法
律法规的强制性规定而导致租赁合同无效，承租人也因此无法追究
出租人的违约责任。但这个时候承租人可以要求出租人退还房租，
如果出租人有过错的话，还可要求出租人赔偿损失。如果承租人是
因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋，承租人还可
以撤销合同，要求对方赔偿损失。如果房屋不符合安全标准，危及
承租人安全健康，承租人即使在租赁的时候知道这种情况，也可以
随时解除合同。
因此，在租赁房屋之前一定要调查好房屋的产权状况，了解
房屋是否可以出租，否则自己的合法权益就无法得到有效的保
护了。
法条链接
《合同法》
第58条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返
还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对
方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第233条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时
明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《商品房屋租赁管理办法》
第6条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
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第二章房屋租赁
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第8条 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建
筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
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