关于李玉兰诉马海涛房屋买卖合同纠纷案法庭全真模拟

关于李玉兰诉马海涛房屋买卖合同纠纷案法庭全真模拟

书记员：原告（或上诉人）李玉兰诉被告（被上诉人）马海涛房屋

买卖合同纠纷一案，即将开庭审理。请肃静！现在请当事人和其诉

讼代理人入庭。（原告、原告代理人及被告、被告代理人入庭）

书记员：原告是否到庭？

原告：到。

书记员：被告是否到庭？

被告：到。

书记员：原告代理人是否到庭？

原告代理人：到。

书记员：被告代理人是否到庭？

被告代理人：到。

书：请肃静，现在宣布法庭纪律。

①所有人员都必须服从审判长的指挥；

②任何人对合议庭及其成员有意见，除回避的理由外，可以在休庭

后以书面形式向法院或有关国家机关反映，不得当庭提出；

③未经法院许可，不得录音、录像和摄影；

④不得鼓掌、喧哗，或有其他妨害法庭秩序的行为；

⑤不得吸烟和乱扔乱吐；

⑥旁听人员不准发言，不得进入审判区；

⑦应将通讯工具置于无声状态，不得接听；

⑧审判人员或法警有权制止违反法庭纪律，妨碍民事诉讼活动的行

为，对不听制止的，可依法予以训诫、责令退出法庭或者予以、

拘留；对情节严重的依法追究其刑事责任。

书：全体起立，请审判长、审判员入庭。

书：报告审判长，原告（上诉人）李玉兰，原告代理人陈旭、王立

则，被告马海涛，被告代理人董秀娟到庭。庭前准备工作就绪，请

开庭。

（审判长进，让众人坐下，敲法锤，宣布开庭，审判长一般会说现

在开庭审理----案）

[开庭审理]

审：现在核对当事人、诉讼参与人基本情况。

审：原告讲一下你的姓名、性别、出生年月日、民族、职业、住址？

原：李玉兰，女，

1969

年

5

月

11

日出生，汉族，河北省邯郸市

邯山区居民，住北京市通州区宋庄镇辛店村。

审：原告委托代理人的姓名、身份、委托代理权限？

原告代理人：原告第一代理人陈旭，北京隆安律师事务所律师，代

理权限是一般代理。

原告代理人：原告第二代理人王立则，男，

1950

年

5

月

15

日出生，

画家，住北京市通州区宋庄镇白庙村。一般授权。

审：请讲一下委托代理权限的具体内容？

原告代理人：代为进行诉讼、质证、辩论、和解

审：被告讲一下你的姓名、年龄、职业、住址？有无代理人？

被：马海涛，男，

1964

年

7

月

21

日出生，汉族，北京市通州区潡

县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区

14

号楼

142

室。

审：被告委托代理人的姓名、身份、委托代理权限？

被告代理人：董秀梅，

1962

年

11

月

7

日生，汉族，北京市通州区

潡县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区

14

号楼

142

室。

代理权限是全权代理，即出了代理进行诉讼、质证、辩论、调解外，

还代为放弃、变更诉讼请求。

审：经审查，原、被告出庭人员符合法律规定，可以参与本案庭审

活动。

北京市第二中级人民法院现在公开开庭审理原告李玉兰诉被告马海

涛（这里不知道用原被告这样的称呼是否可以）房屋买卖合同纠纷

一案，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、第一

百二十条的规定，本案由审判员潘聪担任审判长、审判员叶婷、魏

噗噗、组成合议庭适用普通程序进行审理，书记员王冰担任法庭记

录。

有关当事人诉讼权利与义务的规定，庭前已以书面形式告知双方当

事人。原、被告对诉讼权利、义务是否清楚？（根据《中华人民共

和国民事诉讼法》第四十五条，第五十条，第五十一条，第五十二

条，第六十四条第一款的规定，当事人有权委托诉讼代理人，提出

回避申请，收集提供证据，进行辩论，请求调解，提出上诉，申请

执行，原告可以放弃或者变更诉讼请求，被告可以承认或者反驳诉

讼请求，有权提出反诉，双方当事人可以自行和解，当事人可以按

规定查阅，复制本案庭审材料，当事人对自己的主张

有责任提供证据予以证实，当事人必须依行使诉讼权利，遵守诉讼

次序，自觉履行发生法律效力的判决书，定书和调解书，以上告知

了审判人员的姓名，职务，当事人的诉讼权利及义务，双方当事人

听清楚没有。）

原告，你听清了吗？

原告；听清楚了。

审；被告，听清楚没有。

被告；听清楚了。

审；如双方当事人对本案合议庭人员，书记员，认为有下列情况之

一的，可以提出理由申请回避。

1．是本案当事人或者当事人诉讼代理人的近亲属的

2．与本案有利害关系。

3．与本案当事人有其他关系，可能影响对案件公正审理的，

审：原告是否申请回避？

原：不申请

审：被告是否申请回避？

被：不申请

[法庭调查]

1．诉辩阶段

审判长：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，

现在进行法庭调查。由原告及其诉讼代理人陈述诉讼请求和事实理

由。

原告：2002年7月1日，我与被告马海涛签订看房屋买卖协议，约

定由我购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村的房屋8见及院落，房

屋价款为45000元。2006年12月，马海涛向北京市通州区一审法

院起诉，要求确认双方的买卖合同无效，让我返还房屋，他照市场

价给予我补偿。最后，一审法院判决我们的买卖合同无效，由马海

涛向我付补偿款93808元，让我将让我腾退给马海涛，我认为合同

有效，不服一审判决，所以提起上诉。

审：原告代理人对诉讼请求、事实、理由有无变更或补充？

原代理人A：基于我当事人所陈述的事实，在一审中有双方的《买

卖房屋协议》、双方的陈述在案可以证明，一审中对我当事人所陈

述之事实已全部采纳。由于我当事人不服一审判决，现向法庭提出

我方的上诉请求：（

1

）撤销一审判决；（

2

）请求判决买卖合同有

效；（

3

）被上诉人承担诉讼费用；提出以上请求是因为以下事实：

1

一审法院认定事实有误；

2

一审法院适用法律不当。理由如下：

首先，马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，于

1998

年转为

居民，现其户籍性质是居民，而非农民，而在双方签订合同时间为

2002

年，此时马海涛已农转非长达四年之久，虽然马海涛自其父马

万春继承双方诉争之房屋，但是由于其已经在之前转为居民户口，

而该土地的所有权属于辛店村农民集体所有。根据我国相关法律规

定，马海涛只对房屋具有处分权，对该房屋所在的集体土地使用权

并没有处分权，他不能将该土地的使用权转移给李玉兰。所以我们

由此认为，马海涛在一审中作为原告提请法院判决买卖合同无效之

诉。其一，他属于无权处分；再则，他并不是适格的当事人，应该

由具有处分权的个人或集体充当当事人。

2

上诉人李玉兰与马海涛

签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，双方都具有民事行为能

力，至于双方的行为是否违反法律，我们认为，根据民法“约定优

于法定”的原则，双方是基于各自的利益出发点去作出的合法的行

为，并不存在违法，即使违法也应当由马海涛负全部责任。

审判长：由被告及其诉讼代理人陈述答辩意见及事实理由。

被告：（大概的陈述一下事实，加进去哦）

被告代理人：（适当的加入你方的意见）

审：被告对答辩意见有无变更或补充？

被：没有了

[归纳焦点]

审：根据双方诉辩意见，本庭认为以下事实是双方认可的事实：

1马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，于

1998

转为居民，现户籍地

为北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142号。李玉兰系城市居民，户籍地

为河北省邯郸市。双方诉争之房屋原系马海涛之父马万春继承之祖遗产，1993

年北京市通县土地管理局向马万春核发诉争房屋所在院落之《集体土地建设用

地使用证》，确认马万春为该宅院之土地使用权人。马万春与吴淑敏系夫妻，

二人共生有一子四女，分别为马海涛、马海芹、马海兰、马海伶、马海明。马

万春于2000年9月去世。

，将诉争房屋及22002

年

7

月

1

日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》

院落以45000元的价格卖与李玉兰。《买卖房协议书》上书：“宋庄镇辛店村

马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4．5万元整，房

屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵

守协议”。落款处除有买卖双方签字，还有中证人康文宏及代笔人郭化勤签字，

并加盖北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会印章。同日，北京市通州区宋庄镇

辛店村民委员会在诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》变更记事

一栏中记载“马海涛于2002年7月1日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰

使用”。

3该契约签订后，李玉兰支付给马海涛房款

45000

元，马海涛将房屋及《集

体土地建设用地使用证》交付李玉兰。李玉兰入住后对原有房屋进行装修，并

于2003年10月经北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会批准新建西厢房三间。

4在原审法院审理期间，马海涛同意按照房屋及添附物的现值返还，并申请对

诉争房屋及添附物的现值进行评估。原审法院依法委托北京东华天业房地产评

估有限公司对诉争院落内房屋及其他地上物的现值进行评估，评估结论为房屋

及其他地上物在2007年4月20日的价值为93808元。

双方争议焦点有：（请把焦点加进去啊）

1

2

3

审：原告，对本庭归纳的争议焦点有无异议？

原：没有异议

审：被告对本庭归纳的争议焦点有无异议？

被：没有异议

2．质证阶段

审：现在由原、被告双方就庭前证据交换程序中提交的证据进行质

证。审：由原告出示证据？

原：证据一，双方当事人在一审的陈述笔录，证明：以上事实的真

实性。

审：被告质证？被告只对证据的真实性、合法性、关联性、证明力

进行质证

被：没有意见

证据二，被告户籍证明，证明：被告系城镇居民，无权出卖农村集

体经济组织成员的住房。

审：被告质证？

被：被告对证据的真实性、合法性没有疑问，但是对证据的关联性

和证明力不予认可。

证据3，《集体土地建设使用证》证明：李玉兰取得房屋系程序合

法的交易，合同有效，李有权取得房屋

审：被告质证？

被：被告对证据的真实性、合法性没有疑问，但是对证据的关联性

和证明力不予认可。

审：被告出示证据？

被：证据一，原告户籍证明，证明原告系城镇居民，无权买卖双方

合同的标的物。

审：原告质证？原告也只能对证据的真实性、合法性、关联性、证

明力进行质证

原：对证据的真实性、合法性没有疑问，但是对证据的关联性和证

明力不予认可。

审；原告有无证人到庭作证，

原告代理人；无

审；被告有无证人到庭作证/

被告代理人；无。

3、问答阶段

审：（可以设几个简单的问题）

原：——————————

被：————————

辩论阶段

审：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，现

在进行法庭辩论。

首先上诉人发表辩论意见？（或原告代理人发表代理意见）

原告A：首先，我想指出本案在一审的审判中存在的问题，一审法

院审理认为，我当事人系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组

织成员的住房。而在一审审理中也明确得知被上诉人马海涛也是城

市居民，也和我当事人是同样的户口性质。那么两人在买卖中我当

事人处于买方，而对方当事人自然就无可置疑的担当了卖方的角，

而两者又都不属于农村经济组织成员，那么试问“依法不得买卖农

村经济组织成员的住房”是不是既包括买方同时也包括卖方？如此

一来，马海涛是合同的卖方，而他一样不属于农村经济组织成员，

他当然也不能卖该组织成员的住房。而原审法院却错误的认为，马

海涛认定合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分。我敢请问法

官大人，马海涛本身无权去卖房子，又谈何理由正当，证据充分呢？

审：现在由被上诉人发表辩论意见

被告A:根据“地随房走”原则，我的当事人已经继承了他父亲的

房子，由于其转为城镇户口，对于农村宅基地没有处分权，所以合

同无效。

审：上诉人还有无辩论意见？

原告B：在本案原审中，有双方签订的《买卖房屋协议书》客观公

正的说明双方是基于自由、自愿、公平的去进行交易，并不存在任

何欺诈、胁迫行为，这样是符合双方利益需要的。所以恳请法庭判

决该合同有效。其次，在该买卖合同中的还有宋庄镇辛店村村委会

的印章，这足以说明，该村集体是承认双方的交易行为的，也即该

农村经济组织愿意将该土地的使用权转移给我方当事人的。

审：现在由被上诉人针对上诉人意见进行答辩。

被告

B

：法律既然有明确规定，宅基地不能转让给城市居民，中国

是法治社会国家，任何公民都必须遵守法律是规定，意思自治的意

思是，在法律没有明确规定的情况下，双方可以约定他们的权利与

义务，但是本案中的情况，法律有明文规定，所以双方当事人必须

严格遵守，这样才能确保社会的稳定，维护法律的威严。

确定合同有效，才会真正导致法秩序的混乱。合同有效，等于可以

置国法与不顾，当事人之间可以在意思表示一致的情况下，将国家

利益和集体利益搁置一旁，显然这是不能被容许的，因为我们还需

要法律，因为走的是法治道路，何谓法治？法治就是法律至上，法

律高于一切。而在本案中双方的合同是明显违反我国关于城镇居民

的不能买卖农村集体经济组织成员的土地的相关规定，属于违反法

律的合同，自然自始无效。

审：双方还有无辩论意见？

原告

A

：本案的发生是处在一个比较特殊的阶段也即社会主义市

场经济高度发展繁荣的阶段。在此之间，处于该社会的人都会为了

自己的利益而进行交易与往来，同时伴随而来的是一系列的问题与

纠纷。在此种情况下，法律发挥了它不可替代的作用，但是我们说

法律是死的，同时法律也不可能涵盖一切问题，所以我们既要遵守

法律条文，但是我们更要遵守法律的原则和精神。如果被上诉人的

诉讼请求得到支持，那么它也就等于将公序良俗、诚实信用等精神

置之于不顾了，因为我们都清楚的明白，交易是需要遵循公序良俗、

诚实信用等这些基本的原则的，而被上诉人既然已已经通过双方签

订合同，将其房子卖与我当事人，而在看到经济的发展带来的房屋

价值的增值后，既然不顾这些基本原则，将我当事人诉诸法院，于

情、于理、于法都是不对的，对方当事人明显是基于恶意而与我当

事人进行交易的。所以恳请法院考虑到我当事人是基于善意不知情

的情况下与对方当事人进行了合法有效的交易。另外，希望法院能

慎重考虑本案的真确处理所产生的影响。如果法院判双方交易合同

有效，将更能体现交易自由之原则，体现民法的意思自治的精神，

实现民法定纷止争、物尽其用、畅其流的目的，这样有利于社会的

稳定和发展。反之，如果法院判决该合同无效，我想后果是相当严

重的，因为如果交易的一方可以置公序良俗、诚实信用于不顾，出

尔反尔，今天卖出去的东西，明天看到它的价值提升了就去将它要

回来，那么社会还谈何交易呢？这样一来，还有谁敢去买卖商品，

还谈何市场经济呢？再说希望法庭能够一意识到类似于本案的情况，

在北京是相当普遍的，据我们所知这样的例子在该镇是数见不鲜的，

如果法院判决合同无效，等于判决了所有类似于该情况的那些合同

无效，这样是不利于去维护那些善意的购房者的权利的。

被告

A

：我的当事人作为普通民众并不知道农村宅基地使用权不

可自由转让

,

由辛店村的房子被搁置

,

其在城里买了房子

,

因此将在通

州区宋庄镇

,

辛店村的北房五间

,

西方三间卖与李玉兰

,

后因被告知农

村宅基地地

,

属集体所有

,

不得自由流通和转让因此起诉至北京市通洲

区人民法院

,

经审理判决合同无效

.

我当事人愿意按市场估价将房款退

还当事人

.

请求法院陈维持一审判决。对方说我方当事人恶意将房屋

卖掉又主张合同无效想索回房屋

,

从法律上讲

,

房子的所有权并未发生

变化

,

因为双方买卖的标的物不仅是房子还有相应的宅基地使用权

,,

而且集体土地建设用地使用证至今未变更登记到李玉兰的名下

,

所以

原告无权占着我当事人的房屋不退还

.

。

审：双方还有辩论意见吗？（被上诉人也可以基于自己的立场发

表意见，然后由上诉人仅对意见进行辩论，不要太多啊）

上：没有了

被上：没有意见了

（辩论结束）

审：现在原告方做最终陈述

原：恳请法庭认真考虑我当事人的意见，采纳我方的观点，支持我

当事人的诉讼请求

审：现在被告方做最终陈述

被：恳请法庭认真考虑我当事人的意见，采纳我方的观点，支持我

当事人的诉讼请求

[法庭调解]

审：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第128条之规定，由本庭

主持调解。原告是否同意调解？

原：不同意

审：被告是否同意调解？

被：不同意

〈当庭宣判〉

审：由于原、被告不同意调解或双方意见分歧较大，调解未成。现

休庭，由合议庭进行评议。（敲法锤，宣布休庭）

书：全体起立，请审判员退庭

休庭后（这以后如果要判的话就由法官去弄了）

书：全体起立，请审判员入庭）

审：现在继续开庭（敲法锤）。

对原告李玉兰诉被告马海涛合同纠纷一案进行宣判。原告认为一审

认定事实有误、法律适用不当，双方买卖合同合法有效，请求撤销

原审判决，判决合同有效。被告认为合同无效，请求维持原判。经

审理查明，本案事实是-----。基于以上事实，本庭认为————

（法律关系、责任承担）。依据依照————（法律），判决如下：

（书：请当事人、诉讼代理人起立）

1、

2、

原告发表对本庭判决的意见？

原：

审：被告发表对本庭判决的意见？

被：

审：当事人于宣判后第十日到本院XXX室领取判决书。如不服本判

决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当

事人人数提交副本，上诉于XXX级人民法院。

现在闭庭。

书：全体起立，请审判员退庭。