法律法规在物业管理中的应用

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物业管理案例的法律分析

袁涛

一、物业管理法律关系简述

法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成的一种特殊社会关系——法律上的

权利与义务的关系。

物业管理的法律关系是法律关系的一种，即调整在物业管理过程中形成的权利与义务的关

系。

（一）构成法律关系的两个基本点

1、以法律规范存在为前提

2、法律的内容是权利和义务

（二）物业管理法律关系的特征：

1、主体广泛性：

产权多元化及参与主体的众多。

2、权属基础性：

以产权为基础，权利义务随产权的转移而转移。

3、国家干预性：

依法获得产权、依法实施物业管理。物业服务企业和业主（物业所有人）是平等的法律主

体，也是平等的市场主体。

（三）物业管理的基本法律框架体系

1、宪法

根本大法，制定其他法律法规的基本原则依据。其中关

于财产权、城市管理、公民权利等条款的规定，是物业管理

相关法律法规立法的指导思想和根本依据。

2、物权法

物业管理最重要的法律支撑，其中关于建筑物区分所有权的理论是物业管理的法学基础。

3、物业管理条例

开展物业管理的具体指导原则和规定。

4、其他相关法律法规

协调解决开展物业管理过程中的各种问题。

二、关于物业概念的分析应用

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（一）概念：物业是指已建成投入使用的各类

建筑物及其相关的设备、设施和场地。

一个完整的物业一般包括四个构成部分：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块。

（二）分析应用：

1、物业是物业管理法律关系中的重要客体之一，是物业管理的对象和基础。

2、物业服务企业应该全面地展示物业的完整

内涵，真正体现物业服务的含金量。

3、物业服务是一项复杂的综合性劳动，其劳动价值应该得到尊重和体现。

案例：住户金某家中烟道堵塞两年一直未得到解决而拒交物业服务费。物业公司因此起诉。

诉讼中物业公司提供了一份与开发单位签订的《物业交接协议》，其中未涉及烟道，物业公

司据此认为烟道维修不属于自身义务，要求判令金某缴纳两年物业服务费并承担诉讼费用。

法院判决：驳回物业公司的诉讼请求。

案例分析：1、物业包括共用设施设备。烟道属于公用设施，物业公司应付有维修责任。

2、物业公司与开发单位的《物业交接协议》虽没有关于烟道的内容，但法规已明确物业包括

公用设施，法规的效力大于协议效力。

案例：某业主在参与讨论小区物业管理事务时，发表意见说：“物业管理不就是门口站站

岗，小区扫扫地而已嘛，就这点事我们每户一个月还要交一百多元的物管费，是不是收费太

高了？”

案例分析：为什么业主会有这样的认识？物业公司如何主动让业主了解物业全部内涵和物业

服务的价值所在？

三、关于物权概念的分析应用

（一）概念：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用

益物权和担保物权。

（二）分析运用：

1、获得物权是取得业主身份的前提条件。

2、物权的取得决定了业主权利的来源、权利的构成和权利的行使。

3、维权行动与侵权行为。

案例：南昌某地产开发商，其开发的东方花园小区随着业主入住不断增多开始组织召开业主

大会并选举业主委员会。业主大会召开时，业主胡某等认为开发商不具业主资格，不能参与

业主大会行使表决权。而开发商认为其有资格参与业主大会并行使权利。最终开发商参加了

会议并行使权利，做出了相关决议。胡某等认为开发商违法，故请求法院撤销相关违法决

议。

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法院判决：驳回胡某等业主的诉讼请求。

案例分析：本案中业主大会召开时，开发商还有部分房屋没有出售，该部分房屋所有权属于

开发商。根据《物权法》的向相关法律法规，房屋所有权人就是业主，而本案中的开发商享

有法律赋予的业主权利，因此开发商出席业主大会并行使表决权是正当合法的。

四、关于建筑物区分所有权

（一）概念：

建筑物区分所有权是指数个业主（即区分所有权人）共同拥有一个建筑物时，业主对建筑

物专有、部分享有所有权，对专有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的权利。建筑物

区分所有权理论是物业管理的法学基础

（二）建筑物区分所有权由三部分构成，专有

部分所有权是基础利。业主转让建筑物专有部分所

有权的，其共有部分的共有权和共同管理权一并转

让。

（三）业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理。

自行管理即指业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。

委托管理就是业主委托物业服务机构对建筑区划内物业进行全方位一体化的专业管理。

相关分析：

1、业主既是物业管理的权利主体，又是物业管

理的责任主体。物业企业的管理权基于物业服务合

同授予，其行为受业主监督。所以业主不能认为物

业管理是物业企业强加的，物业企业也不能以“管理

者”自居。

2、业主按其拥有的专有部分所有权对应比例履行义务。这正是目前通常以业主所拥有的

住宅和经营性用房的建筑面积确定其承担物业服务费数额

的依据。

3、业主自治与业主自管。

（四）业主行使专有部分所有权和共有部分共有权，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共

利益和其他业主的合法权益。业主不得以放弃共有权利为由拒不履行共同义务。

相关分析：

1、建筑物区分所有权不具有传统意义上的排他性，单个业主行使所有权有条件限制。其对

专有部分或共有部分不当行使所有权时，均应承担责任。

2、限制业主滥用物权，约束业主不当行使建筑物区分所有权是物业管理的应有之义。

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3、对共有部分享有共有权和共同管理权利的同时，必须承担相应的共同义务。放弃共同权

利不能成为放弃共同义务的理由，这正是个别业主拒交物业服务服务理由不成立以及相关地

方法规不专业不规范的理论依据。

案例：孙某和张某是同事，两家是住同一层楼的对门邻居。由于设计原因，每户门前有不到

两平方米的楼梯平台。张某装修时加装一铁门，将自己门前楼梯平台圈占了进来。孙某认为

张某的做法虽不妨碍通行，但其无论如何不能圈占大家公摊的楼梯平台，于是通过物业公司

要求其恢复原状。张某拒绝，孙某将其诉至法院。

法院判决：孙某胜诉，责令张某撤除增加的铁门，恢复楼梯平台原状。

案例分析：根据《物权法》第七十条规定，孙某和张某对各自住宅套内部分享有专属所有

权，而对墙壁、楼梯、楼梯平台等享有共有权。相邻之间的楼梯平台属共有财产，任何一方

都不能占为己有。张某增设铁门将部分共有的楼梯平台圈为己有侵犯了孙某对共有财产享有

的权利。

案例：老张儿子为其老两口购买了一套商品房。为方便老两口进出儿子为其选择了一楼，并

为其缴纳了第一年的物业服务费。第二年物业公司想老张收费时，老张见上面有电梯费，于

是以自己住在一楼没使用电梯为由拒绝缴纳。物业公司与其多次协商未果，逐向法院提起诉

讼。

案件结果：经法院调解，老张和物业公司达成了协议，补缴了该部分欠缴的费用。

案例分析：《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权

利，承担义务。不得以放弃权利不履行义务。”本案中一楼的业主是否应缴纳电梯费，实质

问题是小区公用设施的分摊问题。首先，电梯从用途上看属于小区的共用设施，是小区业主

共同财产，其维护应由全体小区业主来分摊费用。无论使用与否，业主都应缴纳电梯费。其

次，物业公司提供的电梯运行服务属于公共性服务。按我国现行物业管理有关政策规定，公

共服务的费用由全体业主分摊。

五、基于建筑物区分所有权的物业分析

（一）专有物业和共有物业概念：

1、专有物业（专有部分）：业主专有使用的物

业。是指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他

性的独立空间或区域。包括为上述部分专用的计量

设施和管衔接驳端以内的相关设备设施。

2、共有物业（共有部分）：指物业管理区域以

内，专有物业以外的，属于两个以上或全体业主共

同所有的场所、空间、设备、设施。如电梯、绿化

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带、过道、设备设施、屋顶、外墙、设备管理房等。

（二）物业共有部分的特点

1、对专有部分具有从属性。买了专有部分，

自然就有共用部分。

2、共有部分本身不可分割，不能单独处置。

3、使用特点：不安份额使用。可先后使用，共同使用。

4、按份额承担义务：费用分担，收益分配等。

（三）相关分析与应用：

1、物业管理的对象——共有物业和居住者的行为。

2、制定管理规约的必要性及管理规约的作用。

3、物业企业的管理行为属性——授权管理。

4、物业区也公共事务的决策规则——法定比例业主及权属面积通过。

5、为什么要收物业服务费？解决共有物业的管理问题，保证其正常使用功能和使用环境。

6、专项维修资金的必要性和缴交义务。

7、业主对共有物业的权利义务。

案例：李刚家住某小区一楼，一天他发现自己和妻子在卧室里的生活场景被人偷拍发到了小

区论坛上。经过了解，原因在于社区居委会和物业公司在他卧室外面的绿地上建了一座小花

园，增加了花池、座椅和健身器材。正是站在花池、座椅和健身器材上，原本私密性尚可的

自家卧室才能被清楚地看到。于是李刚要求物业公司拆除花池和健身器材等，并承担违约责

任。物业公司认为自己建花园是为了丰富小区居民生活，况且也征求了其他一楼业主意见且

都签字同意（当时李刚不在家，未向他征求意见）。因此，物业公司觉得李刚是因为自己不

小心才出了问题。双方争执不下，李刚将物业公司诉至法院。

法院判决：物业公司拆除花池和相关健身设施。

案例分析：1、《物权法》第七十六条规定了由业主共同决定的七大事项。本案中变更公共绿

地区域使用用途应属第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。根据法律规

定，应符合“双过半”条件。显然，本案中物业公司只征求了一楼业主意见是远远不够法定数

量。无论物管公司处于何种目的，却是不能擅自改变小区原有规划。2、小区公共利益与业

主个人利益需要得到平衡。本案中且不说物业公司违反了法律相关规定，事实上确实为李刚

造成了严重的生活影响。公共利益以大多数人的利益为目的，是法治社会化的必然要求。但

是以牺牲个人的权益来满足公共利益需要，显然不是现代法治社会所最求的目标。也就是

说，公共利益的实现并不能以损害个人合法利益为前提。李刚作为小区合法业主，其居住权

益理应受到尊重和保护。修建小花园的事项既未事先征求李刚本人同意，也不是由符合法定

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人数的业主共同决定，因此应予撤销。

六、关于物业管理

（一）概念：

是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋

及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的

活动。

相关分析与应用：

1、物业管理的本质——通过物业管理专业服

务，保障共有物业的持续运行、正常使用和良好状

态，延续其使用寿命。

2、物业服务的对象是人还是物——物业、居住者行为

3、物业服务（或管理）的行为准则——依法与执行合同。

4、物业服务合同的核心内容——服务需求与服务内容，服务标准与收费标准，提供服务与

接受服务的规则。

5、物业服务的市场化特征：双向选择，等价有偿，质价相符。

6、物业管理的公共性服务与合同约定以外的

服务。后者并不是物业服务企业的法定义务。

7、物业服务标准的合理设定——杜绝不合理的高标准。（投诉率、设备完好率等）

8、业主满意度——履约满意度。

9、对物业服务质量的重新认识——高标准不等于高品质。单纯的技术高标准不一定是业主

的真正需求，有针对性的特服务是物业服务企业应该思考的问题。

案例：李某是某小区业主，其住宅物业服务费每月近两百元。李某认为自己不需要接受相应

的物业服务，逐向物业公司提出以放弃物业服务而拒绝缴纳物业服务费。物管公司不同意其

请求，李某向主管部门提起投诉。

主管部门意见：李某的想法是不符合物业管理相关规定的，说服李某放弃不正确的做法。

案例分析：1、业主和物业企业之间是一种平等的民事法律关系，双方的法律关系基于物业

服务合同而产生。因此双方对合同均负有诚实信用、忠实履行的义务。2、依照合同接受物

业服务是业主的一项权利。从民事权利的性质来讲，权利人可以放弃。但在物业管理法律关

系中，业主接受物业服务的权力不仅是个人的权利，而具有成员权的性质。在此种情况下，

物业服务具有集体公益性，业主不能以放弃自己对公益的享有而不履行的自己的公益义务。

案例：2003年除夕，业主高文的儿子高天与同伴在小区放鞭炮，两次将鞭炮塞入一污水

井。井盖被炸起，蹲在一旁的高文被井盖击中头部，于当日死亡。高文以小区未设警示标

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志，未按时清理化粪池为由将物业公司诉至法院，要求赔偿损失20余万元。物业公司辩

称，高天两次将鞭炮塞入污水井，有明显过错；其法定监护人未尽到监护责任，实施导致受

害人死亡的直接原因。同时物业公司已按合同约定和相关规定委托专业公司按时凊掏了化粪

池，履行了职责。化粪池非法定危险品，无义务设定危险警示标志；且事前张贴了告示，禁

止业主在小区内燃放鞭炮，尽到了告知义务，故对事故发生无任何过错。

法院判决：物业公司过错，对事故的发生不应承担民事责任。依法驳回高文的诉讼请求。

案例分析：法院审理此案是认为，高天已满10岁，系限制民事行为能力人，具有一定判断

力，本人应付主要责任。监护人未尽相关责任，购买鞭炮让高天燃放，是导致事故发生的直

接原因，故高天父母应对此次事故负责。物业公司无主观过错，尽到了善良管理人的义务，

对事故的发生不应承担民事责任。本案物业公司胜诉的关键在于根据合同和法律尽到了相关

义务，因此可以免责。

案例：徐某给某小区业主陈某汇款7740元，之后发现陈某未收到。经向邮局查询，款已投

递到陈某所住小区门岗处。而该门岗予以否认。徐某将物业公司告上法院，要求物业公司赔

偿汇款、往来误工费、交通费、住宿费等。

法院判决：物业公司赔偿徐某汇款、误工费、交通费等共计10209.75元。

案例分析：邮局将汇款投递到小区收发室，履行了投递义务。物业公司收到汇款通知后本应

妥善保管并应及时交给收款人。但物业公司未交到收款人手中，也无证据证明取款人是陈

某。对此，物业公司确有过错，对此造成的损失应承担赔偿责任。此案值得思考的问题是，

物业企业到底应不应该承担信件汇款的代收代投义务？

案例：2005年晚，孔某经过李家沱某小区2栋楼下超市时，被楼上掉下的一块砖头砸中头

部。经抢救五天后苏醒，鉴定为重型颅脑受伤导致下肢行动障碍伤害为7级，智力伤害为10

级。案发后警方现场勘查，该楼3楼为一公共平台，现场有自制乒乓台，台下有类似砖头，

但始终没到肇事者。后孔某将该楼64户业主和物管公司告上法庭。

法院判决：物管公司赔偿孔某经济损失50403.18万元。

案例分析：天降不同物件法院认定的责任人可能是不同的。本案中的砖头具有危险性，且侵

权人不明确，但明显不具有多数性，所以不能推断楼上64户业主有过错。应该由导致孔某

伤害但无法确定的第三人负责。物业公司作为小区管理义务人，对于置放于公共场地有可能

导致严重后果的废弃物未及时清理，没有有效防止伤害的发生，具有过错，应当承担补充赔

偿责任。

案例：2003年7月，家住广元市某小区的业主刘某家中防盗门被撬，财产被盗。刘某报案

后因案件迟迟未破，便要求物业公司赔偿。业主认为，自己交了物业费，现家中被盗是物业

公司失职，为此应由物业公司赔偿。刘某的要求遭到物业公司拒绝，于是其便将物业公司告

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上法庭。

法院判决：驳回刘某诉讼请求。

案例分析：安全责任是业主和物业公司共同的事。物业管理中的保安服务只能起到防治

的社会综合治理作用，是一种社会秩序维护和治安防范服务，而不是安全保障服务。《物业

管理条例》排除了物业企业对业主的人身和私有财产保镖、保管和保险的职责。物业公司应

根据物业服务合同约定的服务标准加强安全防范的力度和措施，有效预防违法犯罪行为的发

生。但对因罪犯犯罪行为造成的人身、财产损失法定赔偿责任。判断物业公司是否履行了相

应安全防范职责的组要依据是物业服务合同，对于已经按照合同约定履行了管理职责的，就

不应承担相应的责任。

七、物业管理实践中热点法律问题探讨

（一）《物权法》、《物业管理条例》等法律

法规中“相关业主”和“有利害关系业主”如何界定？“相关业主”和“有利害关系业主”的范围在

实际操作中如何界定？是部分相关（有利害关系）业主，还是全体相关（有利害关系）业

主？何种情况下适用部分相关（有利害关系）业主？何种情况下适用全体相关（有利害关

系）业主？

（二）物业服务区域内公共场所发生人身意外伤害事件的法律责任如何界定？

1、公共场所摔倒引起的致人意外伤害；

2、公共场所堆放物、设置物引起的致人意外伤害；

3、植物引起的致人意外伤害；

4、不同情况下高空抛物或高空坠物导致的意外伤害；

5、业主、使用人及其关系人发生纠纷导致的意外伤害；

6、物业服务区域内交通事故导致的意外伤害。

（三）因专项维修资金无法及时到位，导致房屋、设备、设施等无法实施及时修复，由此造

成的人身、财产损失由谁承担责任？

（四）业主出现违法违规行为，物业企业劝阻、制止无效造成严重后果的责任界定。

（五）物业服务区域内业主自身安全防范责任

履行不到位及无法预见和控制的原因导致的安全事

件责任问题。

1、业主居于家中被盗；

2、门窗锁闭完好，无任何撬痕，业主告称家中被盗；

3、业主外出不锁闭门窗，对安防设施不予设防，家中被盗；

4、物管对其安全隐患予以告知后，业主不予整改，家中被盗；

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5、物业服务区域内业主、使用人及其关系人实施的偷盗行为；

6、便于携带的被盗物品被带出小区（如服装现金、首饰、手机、手提电脑、照相机等）；

7、不同情况下停放车辆受损或被盗（有人值守或无人值守、指定位置停放或随意乱停放

等）。

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