物权法案例分析题演练

物权法案例分析题演练

【案例1】（2008年）

【解释】本题根据2013年教材进行了删减。

甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同

年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》；同年10

月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登

记，并获得建设用地使用权证。

2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该

合同约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20

年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用。该合同所设立的权利没有办理登记手续。

2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5000

万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、

建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。

2008年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分

土地，用于市政公路建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记

机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

（1）甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。

（2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权？该物权是否已经设立？并说明理

由。

（3）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所

有权？并说明理由。

（4）甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围？并说明理由。丙银行

如何实现自己的抵押权？

（5）在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的

补偿金主张权利？并说明理由。

（6）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准？

【案例1答案】

（1）甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权的取

得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。在本题中，甲公司于2007

年11月5日办理了建设用地使用权的登记，因此，甲公司于2007年11月5日取得建设用

地使用权。

（2）甲、乙公司设立的是地役权，该地役权已经设立。根据规定，地役权自地役权合同

生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善

意第三人。在本题中，当事人未办理登记不影响地役权的设立，地役权自地役权合同生效时

（2007年11月21日）设立。

（3）甲公司已经取得该房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，

自事实行为成就时发生效力。在本题中，由于甲公司建造的房屋已经完工，即使未办理房屋

所有权证书，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。

（4）①厂房不属于抵押物的范围。根据规定，以城市房地产设定抵押的，土地上新增的

房屋不属于抵押财产。②丙银行在实现自己的抵押权时，可以依法将该土地上新增的房屋与

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抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，丙银行无权优先受偿。

（5）丙银行可以就甲公司获得的补偿金主张权利。根据规定，担保期间，担保财产毁损、

灭失或者被征收时，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

（6）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以登记簿为准。

【案例2】

吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2012年2月1日，法院判决吴某

和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是双方并未办理房屋所有权变更登记。2012年3

月1日，李某将该房屋出卖给张某，双方于当日签订了买卖合同，张某基于对判决书的信赖

支付了50万元价款，并入住了该房屋。2012年4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买

卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋归吴某所有后，支付了50万元价款，并于2012

年5月10日办理了所有权变更登记手续。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

（1）李某自何时起取得该房屋的所有权？并说明理由。

（2）张某是否取得了该房屋的所有权？并说明理由。

（3）李某与张某之间的房屋买卖合同是否已经生效？并说明理由。

（4）2012年5月10日，王某是否取得了该房屋的所有权？并说明理由。

【案例2答案】

（1）李某自2012年2月1日起取得该房屋的所有权。根据规定，因人民法院的法律文

书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。在本题中，李某

基于人民法院的判决书自2月1日起取得该房屋的所有权（不以登记为生效要件）。

（2）张某未取得该房屋的所有权。根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，

经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本题中，张某

未经登记，不能取得该房屋的所有权。

（3）李某与张某之间的房屋买卖合同已经生效。根据规定，当事人之间订立有关设立、

变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时

生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（4）王某取得了该房屋的所有权。根据规定，王某基于善意取得制度（善意、以合理的

价格有偿受偿、办理了不动产的变更登记）依法取得该房屋的所有权。在本题中，4月1日

吴某将该房屋卖给王某时，吴某属于无权处分，但王某基于善意取得制度依法取得该房屋的

所有权，李某则丧失了所有权。

【案例3】

甲、乙、丙、丁按份共有一辆汽车跑长途运输，四人各占1/4的份额。2011年2月1

日，丁拟将自己1/4的份额作价10万元转让给戊。丁将该事项通知了甲、乙、丙，三人均

表示反对，但无人主张同等条件下的优先购买权，于是丁将自己的份额转让给戊。

2011年3月1日，甲驾驶该汽车在运输途中不慎将路人王某的耕牛撞死，给王某造成

2000元的经济损失。王某要求乙赔偿其损失，遭到乙的拒绝。

2011年4月1日，甲提出将该汽车卖给张某，乙、丙同意，戊反对。张某支付了50万

元的货款后，甲、乙、丙于4月10日将该汽车交付给张某，但未办理登记过户手续。

2011年4月20日，甲、乙、丙、戊四人以该汽车作抵押，向不知情的叶某借款30万

元。当事人于4月20日签订了抵押合同，并于4月25日办理了抵押登记。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

（1）丁未经甲、乙、丙的同意，是否有权将自己1/4的份额转让给戊？并说明理由。

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（2）王某是否有权要求乙赔偿其损失？并说明理由。

（3）甲、乙、丙未经戊的同意，是否有权将该汽车卖给张某？在未办理登记过户手续的

情况下，张某是否已经取得了该汽车的所有权？并分别说明理由。

（4）叶某的抵押权何时设立？如果甲、乙、丙、戊不能清偿叶某的债务，叶某在行使抵

押权时，张某能否以其所有权对抗叶某的抵押权？并分别说明理由。

【案例3答案】

（1）丁有权将自己1/4的份额转让给戊。根据规定，按份共有人有权自由处分自己的共

有份额，无需取得其他共有人的同意。

（2）王某有权要求乙赔偿自己的损失。根据规定，因共有的不动产或者动产产生的债权

债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知

道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

（3）①甲、乙、丙有权将该汽车卖给张某。根据规定，处分共有的不动产或者动产的，

应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在本题中，甲、

乙、丙同意后，其份额超过了2/3，因此，甲、乙、丙有权将该汽车卖给张某。②张某已经

取得了该汽车的所有权。根据规定，对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍

以交付为要件，而不以登记为要件。

（4）①叶某的抵押权自2011年4月20日设立。根据规定，以交通运输工具设定抵押，

抵押权自抵押合同生效时设立。②张某不能以其所有权对抗叶某的抵押权。根据规定，船舶、

航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

【案例4】

2012年4月1日，甲公司将其小汽车作价20万元卖给乙公司，双方于当日签订了书面

买卖合同，乙公司已经付款，但甲公司尚未将该车交付给乙公司。

2012年4月3日，甲公司又将该车作价25万元卖给不知情的丙公司，双方于当日签订

了书面买卖合同，甲公司于2012年4月5日将该车交付给丙公司，并于2012年4月8日办

理了所有权变更登记手续。

2012年4月10日，丙公司将该车出租给丁公司，双方于当日签订了书面租赁合同，租

赁期限为6个月。

2012年4月20日，丙公司又将该车抵押给戊公司，双方于当日签订了书面抵押合同，

并于2012年4月25日办理了抵押登记。

2012年5月10日，丁公司擅自将该车质押给不知情的庚公司，双方于当日签订了书面

质押合同，丁公司于2012年5月12日将该车交付给庚公司。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

（1）由于乙公司不能取得该车的所有权，乙公司是否有权请求甲公司承担违约责任？并

说明理由。

（2）丙公司自何时起取得该车的所有权？并说明理由。

（3）戊公司的抵押权何时设立？并说明理由。

（4）对于该汽车的拍卖价款，戊公司的抵押权和庚公司的质权哪一个优先受偿？并说明

理由。

【案例4答案】

（1）乙公司有权请求甲公司承担违约责任。根据规定，在出卖人就同一标的物订立多重

买卖合同的情形，如果合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按

照合同约定取得标的物的所有权，可以请求追究出卖人的违约责任。

（2）丙公司自2012年4月5日起取得该车的所有权。根据规定，船舶、航空器和机动

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车等动产，以交付为物权变动的要件，但登记具有对抗效力。

（3）戊公司的抵押权于2012年4月20日设立。根据规定，当事人以动产设定抵押，抵

押权自抵押合同生效时设立。

（4）戊公司的抵押权优先。根据规定，同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押

权人优先于质权人受偿。

【案例5】

甲有一块价值10000元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11000元。

由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又

向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙到甲，提出愿以12000

元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9000元

欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

（1）下列关于乙对该玉石所有权的取得和交付的表述中，正确的有（）。

A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权

B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权

C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权

D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙

【答案】BD

【解析】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定

生效时发生效力（占有改定）。

（2）关于丙、丁对该玉石所有权的取得问题，下列说法中，正确的有（）。

A.甲将玉石交付给丙时，丙取得该玉石的所有权

B.甲、丙的买卖合同成立时，丙取得该玉石的所有权

C.丙将玉石交给丁时，丁取得该玉石的所有权

D.丁不能取得该玉石的所有权

【答案】C

【解析】（1）甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权；（2）甲将该玉石卖给

丙时，属于无权处分；（3）由于丙知情，丙不能基于善意取得制度取得该玉石的所有权；（4）

丁基于善意取得制度取得该玉石的所有权。

（3）关于该玉石的返还问题，下列说法中，正确的有（）。

A.己已取得了该玉石的所有权，原所有权人无权请求返还该玉石

B.该玉石的真正所有权人请求己返还该玉石不受时间限制

C.该玉石的真正所有权人可以在戊与己的转让行为生效之日起两年内请求己返还该玉

石

D.该玉石的真正所有权人可以在知道或者应当知道该玉石的受让人己之日起两年内请

求己返还该玉石

【答案】D

【解析】（1）选项A：遗失物不适用于善意取得制度，己并未取得该玉石的所有权；（2）

选项BCD：如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人（丁）有权向无处分权人（戊）请

求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人（己）之日起2年内向受让人（己）请求返还

原物。

【案例6】

2009年11月1日，甲向乙借款10万元，并用自己的一辆汽车抵押，但没有办理抵押

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登记。2009年11月3日、5日，甲分别向丙、丁借款10万元，同样以该汽车抵押，并分别

于11月7日、8日办理了抵押登记。2009年11月15日，甲向戊借款10万元，也用该汽车

抵押，但没有办理登记。戊要求甲再提供其他担保，甲的好友己交给戊一份文书，表明自己

愿意为甲和戊的借款合同作保证人，戊收下后未做任何表示。2009年12月1日，甲的各项

借款均已到期，但甲均未偿还，乙、丙、丁、戊均对该汽车主张抵押权。另查明，甲在2009

年10月29日已经将该车租给了庚，租期2年，每月租金15000元。2010年4月，因各债

权人申请强制执行，该汽车被依法扣押，经过法院拍卖，该汽车由辛拍得。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

（1）关于甲的汽车上各抵押权的实现先后顺序，下列各项中，正确的是（）。

A.①乙、②丙、③丁、④戊

B.①丙、②丁、③戊、④乙

C.①丙、②丁、③乙、④戊

D.①丙、②丁、③乙和戊

【答案】D

【解析】同一财产向两个以上债权人设定抵押时：（1）抵押权已登记的，按照登记的先

后顺序清偿（丙优先于丁）；（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿（丙、丁优先于乙、戊）；

（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿（乙、戊按照债权比例清偿，二者没有先后顺序）。

（2）关于辛、庚的法律地位，下列各项中，正确的是（）。

A.辛买得该车后，可以立即请求庚返还该车

B.辛买得该车后，只能在2011年10月29日后才有权请求庚返还该车

C.抵押权人有权请求庚支付到期租金，优先清偿自己的债权

D.抵押权人无权请求庚支付到期租金，优先清偿自己的债权

【答案】BC

【解析】（1）选项AB：如果出租在先，抵押在后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让

人继续有效；（2）选项CD：债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，

自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应

当清偿法定孳息的义务人的除外。

（3）假设戊对甲表示放弃抵押权，下列各项中，正确的是（）。

A.由于戊收到己的文书后没有做任何表示，因此保证合同不成立

B.由于戊放弃了抵押权，己在其放弃的抵押权可能受偿的范围内，免除担保责任

C.由于戊放弃了抵押权，也就无权请求己承担保证责任

D.戊放弃抵押权，对己的保证责任不产生任何影响

【答案】B

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