房地产基础知识与相关法律法规

第一章房地产根底知识

一、房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。

1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、效劳、文化、教育、办公房等、

2、地产：是土地和地下各种根底设施的总称，包括供水、供热、供电、排水、排污等地下管线以及地面道路等。

二、房地产开发

1、房地产开发的概念：

房地产开发是指在依法获得国有土地使用权的土地上进展根底设施和房屋建立的行为。

2、房地产开发的原那么：

房地产开发必须遵循以下原那么：

A、严格执行城市规划的原那么；

B、讲求效益的原那么。房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来；

C、全面规划、合理布局、综合开发、配套建立的原那么。

3、土地征用的审批权限：

征收以下土地，由国务院

A、根本农田；

B、根本农田以外的耕地超过35公顷的；

C、其他土地超过70公顷的。

征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

三、房地产投资

1、概念：

地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营

中的行为。

2、特点：

A、投资本钱高

B、投资回收期长

C、投资风险大

D、收益性好

3、储蓄和投资的比较：

项

方

目

式

储蓄

银行

间接

较小

利息

较小

投资

直接

直接

较大

利润

较大

货币使用

对自己使用的参与

货币增值程度

报酬形式

承担风险程度

4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同：

A、花园公寓影响因素；销售时机

B、写字楼影响因素：地段、商圈、价格等

C、商业：商圈、楼层、临街状态等

D、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等

E、酒店：地段、价格、配套、效劳等

四、房地产开发程序

1.企业注册：有1000万以上的注册资本；

2.立项审批；

3.工程建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建立用地选址；

4.在向计委、建委报可行性研究报告之前，需与市供电局、市政工程局共同确定“四源〞〔供水、供电、供气、

排污〕供应的可行性；

5.在办理建立用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交工程建议书及批准文件；

6.建立用地选址批准之后，向城市规划部门申请办理建立用地规划容许证〔市规委〕；

7.向土地管理部门办理建立建立用地批准书；

8.申请建立用地批准书的同时，向城市规划部门申请建立工程规划设计条件，并预交50%的建立工程规划容许证

执照费；

9.依法获得土地使用权，领取国有土地使用证〔国土资源局〕；

10.领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按工程各施行阶段送主管部门验

核；

11.领取拆迁、办理拆迁工作；

12.向城市规划管理部门申请审定规划设计方案；

13.向城市规划管理部门办理建立工程规划容许证〔规委〕，交纳执照费；

14.与四源程序工业主管部门签订提出供四源的协议；

15.到建委办理建立工程开工手续领取开工证〔建委〕；

16.持开工证到市政有关部门交纳四源建立费和其他费用；

17.到招投标办公室办理建立工程施工招投标手续；

18.申请办理商品房销〔预〕售容许证〔建委〕；

19.工程开工验收：工程验收、质量验收〔市质量监视站〕；

20.获得开工验收备案表。

五、五证、两书、一表

1、五证

A、国有土地使用证：

经市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使

用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至〞范围。

B、建立用地规划容许证：

经城市规划行政主管部门，确认有关建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。

C、建立工程规划容许证：

经城市规划管理部门，确认建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。

D、建立工程开工证：

本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的运行其开工的批准性证件。

E、商品房销〔预〕售容许证：

本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

2、两书

A、商品房质量保证书：

是房地产开发企业对销售的商品房住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承

担保修责任。

B、商品房使用说明书：

即对住宅的构造、性能和各部位〔部件〕的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用本卷须知。

3、一表：商品房开工验收备案表。

六、房地产交易制度

房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。

1、预售

A、预售的概念：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建立中的房屋预先售给承购人，由

承购人支付定金或房款的行为。

B、商品房预售的条件：

①、已交付全部土地使用权出让金，获得土地使用权证书；

②、持有建立工程规划容许证和施工容许证；

③、按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已经确定施工进度和开工

交付日期；

④、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，获得商品房预售容许证明。

2、商品房现房销售

A、商品房现房的概念：商品房现房是指以完成房屋所有权初始登记，并获得房屋所有权证和国有土地使用证且尚

未销售的房屋。现房销售即开发商在获得?开工证?或开工验收合格文件后进展的销售。

B、商品房销售，应当符合以下的条件；

①、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

②、获得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

③、持有建立工程规划容许证和施工容许证；

④、已通过开工验收；

⑤、拆迁安置已经落实；

⑥、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付

使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

⑦、物业管理方案已经落实。

按规定，现房销售，但凡已获得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进展商品房现房销

售，将不再办理商品房销售容许证；已经开工但尚未获得房屋的所有权证书的，仍须按照有关规定办理商品

房预售容许证。可自商品房获得开工备案表之日起四个月内继续进展商品房预售，但自获得开工备案表之日

起超过四个月的，不得进展商品房预售。

第二章专业名词

1.规划用地：规划批准的可以使用的土地。

2.建筑面积：是指建筑物外墙或构造外围程度投影面积。计算建筑面积的房屋，层高2.2米以上〔含2.2米〕。

单套的建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

3.总建筑面积：在建立用地范围内单栋或多动建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积总和。

4.套内建筑面积：是指成套商品房〔单元房〕的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

5.使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。

6.套内使用面积：是指各房间使用面积的总和。

7.共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯电梯间、水箱、楼梯间、

厅等所占面积的总和。

8.套内墙体面积：共用墙墙体程度投影面积的一半加上非共用墙墙体程度投影的面积。

9.阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围程度投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台。按其底板程度投影的一

半计算建筑面积。

10.产权登记面积：是在房屋开工后由测绘部门对已建成的房屋进展实地测量之后所得到的面积。

11.面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套内建筑面积加上

该使用单位的分摊面积之比。

12.建筑密度〔建筑覆盖率〕：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率〔%〕，即建筑密度=

建筑基底总面积/建筑用地面积。

13.绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。

14.建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比，

即：容积率=总建筑面积/建筑用地面积。

15.面积计算公式：

销售面积〔建筑面积〕=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

容积率=总建筑面积/总占地面积

绿化率=绿化占地面积/总占地面积

建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积

使用率=使用面积/建筑面积

16.建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的程度间隔。

17.道路用地：规划区域内道路的占地面积。

18.红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界限，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，

故称“红线〞。

19.层高：是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的间隔。

20.净高：房间内地面到顶棚之间的间隔。

21.一二墙〔120mm〕：指墙体的厚度120mm〔半砖墙〕，一般用于室内非承重墙，内隔墙。

22.二四墙〔240mm〕:指墙体的厚度240mm(一砖墙)，室外室内的承重墙。

23.三七墙〔370mm〕：指墙体的厚度370mm〔一砖半墙〕，用于根底和一层或北方室外墙。

24.砖混构造：由砖砌墙体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房

屋，工期短，造价低，土地利用率低。

25.框架构造：由现浇混凝土框架柱及梁承重的构造体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵敏，土地

利用率高，抗震性能较差〔相对于剪力墙构造〕。

26.剪力墙构造：竖向承重构造全部同纵横钢筋混凝土构造组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置

受约束，抗震性能非常好。

27.框架剪力墙混合构造：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵敏，土地利用率

高，抗震好。

28.开间：两条横向定位轴位线之间的间隔。横向指建筑物的宽度方向。

29.进深：两条纵向定位轴线之间的间隔。纵向指建筑物长度方向。

30.三通一平：是通常指施工现场到达路通、水通、电通和场地平整。

31.七通一平：指根本建立中前期工作的施工现场要求：路通、上下水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、

煤气管道通及平整土地等的根底建立。

32.九通一平：在七通一平的根底上加开通宽带网络、有线电视。

33.大配套：指适用于居住区及区域或居住小区及区域的公共建筑和市政设施的配套。

34.标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时做“高称〞，用“▽〞表示，记入小数点后第三位，如±0.000.

35.防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层地面构造层的中部，材料多为防水沙浆，

厚度为20毫米左右。

36.防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。

37.防水层：为了防止雨水进入屋面。地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设

的材料层。

38.防水材料：汕毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。

39.勒脚：外墙墙身下端靠近外地坪的局部，一般采用抹水泥沙浆的形式。

40.设备层：将建筑物某层的全部或大局部作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层，一般在2.2米以下。

41.管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土

井。

42.四源费：建立工程需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。

43.物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经

济的效劳，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。内容包括：社区安防、绿化、内部设施、房屋构造进展

维修，养护。

44.单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设

备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。

45.公寓式住宅：供应住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多数为高

层大楼，标准标高，没一层内有假设干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳

台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

46.跃层式住宅：指住宅占有上下两层楼面，卧室，起居室、客厅、卫生间、厨房有其他辅助用房可以分层布置，

上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。

优点：

A、每户都有较大的采光面，通风较好。

B、户内居住面积和辅助面积较大。

C、布局紧凑，功能明确，互相干扰较小。

47.复式住宅：一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层两层合计的层高要大大低于跃层式

住宅〔复式住宅3.3米左右，跃层为5.6米左右〕，其下层供起居用，如做饭、进餐、洗浴等，上层供休息

睡眠和储藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面。人可以坐起但无法直立。

48.联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。

49.智能化住宅：智能化小区主要有三个组成局部，即提供多元停息效劳和公共物业管理的中心，提供多元信息

传输的网络〔小区接入网〕，以及提供家庭平安、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的进

步了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区的标准化的物业管理。

50.商品房：是按市场价格购置的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。

51.经济适用房：以中低收入家庭的住房困难户为供应对象，按照国家住宅建立标准〔不含别墅、高级公寓、外

销住宅〕建立的普通住宅，是以微利价出售给广阔中低收入家庭、有社会保障性质的得到国家政策扶持的普

通住宅。

52.商品房价格由什么构成？

由三局部组成：

A、本钱：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配

套设施费、建立工程施工费、材料费和施工费、管理费等；

B、税金；

C、利润。

53.商品房和经济适用房的区别：

性质

产权

销售容许

土地证

价格

建立标准

规划设计

开发建立

物业管理

抵押贷款

占有权

使用权

收益人

处置权

54.板楼和塔楼的优缺点：

通风采光

空气

得房率

楼高

视野

物业费

抗震性

55.店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。

56.现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板

57.标准层：指平面布置一样的房屋楼层。

58.开盘：某一个个案获得了预售容许证；并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进展销售。

南北通风采光好

空气清新

80%——85%

矮

差

低

差

板楼塔楼

单面采光、无对流

空气差

70%——75%

高

好

高

好

微利商品房

不完全产权

经济适用房销售容许证等五证

划拨国有土地使用权证及政府批准的年

度方案

政府限价

户型、面积、档次等政府指导性

招投标

招投标〔不得转包〕

同普通商品房

可以

买受人所有

买受人所有

收益归买受人，买房要补交10%的土地出

让金

自由上市自由上市

企业自定

企业自定

招投标或议标

招投标或议标

按国家规定

按规定

买受人所有

买受人所有

收益归买受人

经济适用房

商品性质

完全产权

商品房销售容许证等五证

出让国有土地使用权证

商品房

单：用于工程做投放、派发的宣传单页。

60.土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，

土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用〔经批准并补清地价后

继续使用〕，假设不符合那么该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地

70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

61.征地：国家为了建立和公共利益的需要，按照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。

62.出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金

的行为。

63.划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将

国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

64.会所：就是以所在物业业主为主要效劳对象的综合性高级康体娱乐效劳设施。会所具备的软硬件条件：

康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西、酒吧、

咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他效劳设施。以上一般都是对业主免费

或少量收费开放。

第三章建筑知识

一、建筑构造知识

房屋建筑分类：

1、按建筑的使用性质又称为功能要求，详细可以划分为以下几种类型：

A、消费性建筑

①、工业建筑：指各类消费用房和为消费效劳的附属用房。如单层、多层工业厂房。

②、农业建筑：指各类供农业消费使用的房屋，如种子库等。

B、非消费性建筑：非消费性建筑又叫民用建筑，可以分为：

①、居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。

②、公共建筑：如办公、科教、文体、播送、医疗、商业、邮电、交通和其他建筑等。

2、构造类型划分

构造类型是以建筑的承重构造或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种：

A、砖混构造：这种构造的竖向承重构件是砖墙，程度承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、

柱形成的骨架，墙体只是起维护和分隔作用。这种构造空间划分灵敏，可以用于多层和高层建筑

中。

B、框架构造：这种构造的承重局部是同钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起维护

和分隔作用。这种构造空间划分灵敏，可以用于多层和高层建筑中。

C、混凝土板墙构造：这种构造的竖向承重构件和程度承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现

场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种构造可以用

于多层和高层建筑。

D、间架构造：它包括悬索构造、壳体构造、折板构造、拱构造等形式。这种构造多用于大跨度的公共建

筑中，如体育馆、大剧院、航空港等。

3、按照建筑物层数或高度划分

A、住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层，10层以上为高层。

B、公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。

C、建筑总高度超过100m时不管其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。

D、结合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的开展情况，把高层建筑划分为四种类型：

①、低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50m以下的建筑物。

②、中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75m的建筑物。

③、高高层建筑：层数为26-40层，建筑总高度为75-100m的建筑物。

④、超高层建筑：层数为40层，建筑总高度为100m以上的建筑物。

4、按照施工方法划分

施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式：

A、现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件均在现场浇注或砌筑。

B、预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进展装配；

C、现浇现砌，局部预制装配：这种施工方法是一局部构件在现场浇注或砌筑，一局部构件为预制装配。

二、面积的计算原那么

1、商品房按“套〞或“单元〞出售，计算如下：

商品房建筑面积=套内建筑面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种：

共用墙是指：商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑之间的分隔墙以及外墙〔包括山墙〕。共用墙壁是指：

商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙〔包括山墙〕。共用墙壁墙体等程度投

影面积的一半计入户内墙体面积。非共用墙墙体程度投影面积全部计入户内墙体面积。

2、阳台建筑面积，按国家现行?建筑面积计算规定?进展计算：

A、封闭式阳台，按其外底板程度投影面积的一半计算建筑面积；

B、挑阳台〔底阳台〕按其底板程度投影面积的一半计算建筑面积；

C、凹阳台按其净面积〔含挡板墙墙体面积〕的一半计算建筑面积；

D、半挑半凹阳台，挑出局部按其底板程度投影面积的一半计算建筑面积。

3、面积的分摊原那么：

商品房共用建筑面积的分摊以栋为单位，分摊的公用建筑面积为本栋内的公用建筑面积，与本栋不相连的

公用建筑面积不得分摊到本栋房屋内。

为整栋商品房效劳的公用建筑面积，由该栋楼各套商品房公摊，为局部范围效劳的公用建筑面积，由受益

的各套商品房分摊。

多层分摊建筑面积的，分别计算分摊系数，个套商品房应分摊的公用建筑面积之和。

共用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位，但任何人不得侵占或改变原方案的使用

功能。

4、可分摊的公用建筑面积：

大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电〔楼〕梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道

井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变〔配〕电室、煤气调压器、卫星电视接收机

房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑效劳

的设备用房。

5、不应计入的公用建筑空间：

A、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独

立使用空间。

B、售房单位自营、自用的房屋。

C、为多栋房屋效劳的警卫室、管理〔包括物业管理〕用房。

6、分摊的公用建筑面积的计算方法：

分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和

公用建筑面积=整栋建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积

任何人不得侵占或改变全楼共用建筑空间〔包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积〕

原始设计的使用功能。

7、建筑面积的范围：

A、突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

B、检修、消防等用的室外爬梯。

C、层高在2.2m以内技术层。

D、构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油〔水〕池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。

E、建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

F、有围护构造的屋顶水箱。屋台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

G、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2m的深根底下架空层、坡

地建筑物吊脚架空层。

8、商品房销售的面积计价方式及面积误差处理方式：

A、商品房销售可以按套〔单元〕计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套

内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积局部为独立产权，分摊的共有建筑面积局部为

共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套〔单元〕计价或者按套内建

筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

B、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误

差的处理方式。合同未作约定的，按以下原那么处理：

①、面积误差比绝对值在3%以内〔含3%〕的，据实结算房价款；

②、面积误差比绝对值超出3%时，买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30

日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权约

定面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内〔含3%〕局部的房价款由买受人补足；超出

3%局部的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，

面积误差比绝对值在3%以内〔含3%〕局部的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出

3%局部的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比=〔产权登记面积-合同约定面积〕/合同约定面积×100%

因商品房销售管理方法规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补

充协议。。

C、按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积

不变而逃内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式

9、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度，应符合以下规定：

A、烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建筑高度。

B、楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物质屋顶突出局部的程度投影面积小于屋顶

面积的20%，且高度不超过4m的不计入建筑高度。

C、建筑为坡度大于30°的坡屋顶建筑时，按坡屋顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。

第四章法律法规

一、贷款

1、商业贷款〔银行按揭〕：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有的产权的房屋向贷款

银行抵押的行为。是贷款人以赢利为目的的贷款。

2、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提交公积金贷款申请。并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。

用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款利率低。

3、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，即申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房

屋向贷款银行抵押的行为。

4、贴息贷款：是中国银行北京分行与北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心三家联手推出的个人住

房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无需再到管理中心、银行跑两套手续，

交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。商业贷

款和公积金贷款之间的利差，那么由政府住房基金提供的利息返还给中行，最后的贴息实惠仍落实到贷款

人身上。

二、房地产权利类型：

1、房屋的产权：即房屋所有权，是指房产的所有权，按照法律规定对房屋所享有的占有、使用、收益和处分

的权利。产权的表达方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须

使用建立部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律保护。

2、土地使用权：是指以开发利用、消费经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集体所有的土地上营造

建筑物或者其他附着物并进展占有、使用、收益的权利。

3、抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，当债务

人不履行债务时，债权人可依法从该抵押财产的价值中优先受清偿的权利。

三、获得?房屋所有权证?的购房者，可以受到国家法律的那些保护？

房屋所有权证?是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。获得合法

所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行使占有使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、

交换、分拆、继承、遇到建立搬迁时可以得到补偿，凡妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、收益和处分

权利的，都是对所有权人的进犯。

四、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？

商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可以在预售契约上更名。办理时出具经公

证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。

五、产权登记应未成年人的名字，该如何办理？

购房人只需做个公证就可以，证明办理购房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。〔根据区域，工程不

同，详细情况各异。〕

六、商品房认购书网上签订的程序：

1、房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款；

2、经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编

号；

3、房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及时标明该单元〔套〕商品房已预订。

认购书网上备案后，签定商品房预售合同是合同主体不得随意变更。签定合同的买受人变更为认购人，在

其同一户籍内的或是预订时已明确的其别人员的不视为合同主体变更。

4、房地产开发企业与认购人应自签定认购书之日起七日内签定商品房预售合同，按照规定，通过管理系统办

理商品房预售合同网上签约手续。超过七日未签定商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套

〔单元〕商品房未预订且未预售。

经济适用住房签订认购书的，须在三十日内按有关规定进展购置经济适用住房资格审核，符合购置条件的，

按照规定，通过管理系统办理商品房预售合同网上签约手续。

七、商品房预售合同网上签约的程序：

1、房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟定商品房预售合同的相关条款；

2、经双方当事人确定后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提

交后，系统自动生成合同编号；

3、房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同

签约证明和预售登记申请书；

4、楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元〔套〕商品房已预售。

八、房产抵押后，房屋产权证和土地使用权证由谁保管？

房产抵押需要到房地产登记部门进展房地产抵押登记，抵押人所持有的?房屋所有权证?和?土地使用权证?对

抵押情况进展记载后，仍由抵押人持有，抵押权人持有房地产登记部门颁发的?房屋他项权证?和?国有土地他

项权证?。

九、购置一套商品房，要交哪些费用？

购置一套商品住房费用由以下四局部组成：

1、房价款：每平方米〔建筑面积〕售价×建筑面积；

2、税费：

A、印花税：买卖双方各缴纳房价款的万分之五〔由税务局收取〕。印花税=总房款×0.5‰；

B、契税：是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税〔由税务局收取〕。普通住宅缴纳

房价款的1.5%，非普通住宅缴纳房价款的3%，商业缴纳房价款的3%；

C、公共维修基金：购房款的2%；

D、办贷款的，还要交律师费〔一般为贷款额的2‰〕、抵押登记费、保险费或评估费等；

E、在申办产权的过程中：

①、产权登记费：每建筑平方米0.3元；

②、房产证工本费：每证4元；

③、印花贴税：每件5元。

3、物业管理费：按相关规定收取；

4、供暖费：

A、集中供暖：

①、热力集团集中供暖价格为：24元/建筑平米/取暖季；

②、采用燃煤锅炉〔直供〕集中供暖价格为：16.5元/建筑平米/取暖季；

③、采用燃油、天然气、煤气、电锅炉集中供暖价格为：30元/建筑平米/取暖季；

④、详细工程区域不同，收费标准也有不同。

B、分户供暖：根据设备和热源的不同，按照用量单独核算。有地热采暖、壁挂炉采暖等。

十、办理个人住房贷款时需要缴纳哪些费用？

从北京市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款〔又称商业性贷款〕、个人住房担保委托贷款〔又称政策

性贷款〕、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来

表示。

即：个人住房贷款的费用=律师费+保险费+抵押登记费+评估费

上面公式并不准确，因详细情况不同，所涉及费用也不尽一样。

1、评估费：建立银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需要支付评估费；利用公积金政策

性贷款的申请人签定购房合同后，需要支付评估费用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需要支付评

估费，假设按照要求必须评估，那么其费用按500元计收。〔经济适用房的评估费为500元〕

2、律师费：办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人进展资格认证，律师事务所按照申请

贷款的额度2.5‰向贷款人一次性收取法律效劳费，每套最低额度为200元-300元左右，办理政策性贷款

时不需要支付律师费；假设属组合贷款的，商业资金局部按商业性贷款方法收取。

3、保险费：由于我国目前尚未成立个人信誉制度，个人资信难以调查，为了保证贷款的平安归还，借款人必

须提供担保。

保险费=总房款或贷款额×相应比例×贷款年限

4、抵押登记费每套200元。

十一、商贷中的保证担保由开发商提供

银行商业贷款准许借款人贷款购房的工程都是与银行签订了协议的开发商的工程，在协议中一般有规定，

开发商须为在银行商业贷款买住房的借款人提供保证担保，所以一般用银行商业贷款购置商品房开发商都同

意为贷款人提供保证。而住房公积金贷款那么没有规定要与开发商签订协议，有其他方式供贷款人选择，即

用住房公积金贷款购置商品房，开发商可以给提供保证，也可以不提供保证。开发商不提供保证的，借款人

可以自己单位或其他单位为自己的贷款做保证或购置综合保险。

十二、申请住房商业贷款的程序：

1、与开发商签订了?商品房买卖合同?，并支付了20%以上的首期房款，〔规定建筑面积在90〔含〕90平米

以上的支付30%以上的首期房款〕；

2、去房管部门办理预售登记后，填写借款申请及借款合同，并向律师递交有效文件；

不同的银行对所提供的材料有不同要求。

十三、个人住房公积金借款

1、操作流程

A、申请人凭购房合同及夫妻双方的住房公积金储存卡到“公积金〞管理中心领表。

B、备齐相关资料后，到“中心〞办理贷款审批，由“中心〞确定贷款额度、期限。

C、到担保公司办理贷款担保手续，并签订相关合同。

D、“中心〞委托银行放款，并通知借款人领取贷款资料。

E、银行按合同约定在借款人存款账户中按月代扣还款，还清贷款后，借款人向担保公司领回房产证。

2、申请公积金贷款的条件：

A、本地交纳公积金，并连续缴存公积金6个月或累计12个月，且仍在缴纳；

B、没有正在还款的用公积金购置的房屋；

C、申请人的年龄加上申请年限，男性不超过65岁，女性不超过60岁；

D、贷款金额不能超过单笔住房公积金贷款的最高额度。目前，单笔住房公积金贷款最高额度为40万元；?

个人信誉评估报告?评定的信誉等级为AAA级的借款人，贷款金额可上浮30%，可以到52万元；AA

级的可以上浮15%，可以到46万元。

十四、如何办理商品房预售登记？

自2005年3月15日起，本市商品房预售合同均应按照规定在管理网上进展网上认购和网上联机备案签约。

房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记：

1、管理网上打印的商品房预售合同一式四份〔双方当事人已签字或盖章〕；

2、管理网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份；

3、房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人〔或负责人〕身份证明复印件、授权委托书原件各一份；

4、国有土地使用权证原件及复印件各一份：

5、买受人身份证明复印件，包括：

A、买受人为自然人的、提交身份证件的复印件，买受人为外省市自然人的，还需提交?暂住证?或?工作

居住证?的复印件；

B、买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件；

C、向〔含港、澳、台〕自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外工程国家平安审查批

准文件；

D、预售已被抵押的商品房，预售登记应当由房地产开发企业和买受人双方共同申请，还需提交抵押权人

同意预售的材料。

市或者区、县房屋行政管理部门对申请资料齐全，已联机签约且符合转让方法规定相关条件的预售商品

房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。

注：以下情况商品房预售合同不能进展网上联机打印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续：

A、该商品房不在预售容许范围内；

B、该商品房已获得房地产权属证书或获得开工备案表超过四个月；

C、该商品房已被其他买受人联机签约或已预售登记；

D、房地产开发企业名称与核准预售容许的预售人名称不一致；

E、该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利。