论用益物权的特征及其社会作用

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论用益物权的特征及其社会作用

钱明星北京大学法学院教授

一、用益物权的特征

用益物权是对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他

物权。与财产所有权、担保物权相比较，用益物权具有自己的一些独

特的法律属性，表现在：

(一)用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对

物的占有为前提。用益物权之“用益”，顾名思义，就是对物的使用、

收益，以取得物的使用价值。在这一点上用益物权与担保物权不同，

也由此决定了用益物权的设立，以对标的物的占有为必要条件。即是

说，必须将标的物的占有(直接占有)移转给用益物权人，由其在实体

上支配标的物。否则，用益物权的目的就无法实现。例如，不移转对

土地的占有，地上权人或永佃权人就根本不可能在土地上营造建筑物

或进行耕作。可见，就对标的物的支配方式而言，用益物权是对标的

物的有形支配，而且这种有形支配是以对物的利用的前提而存在的。

担保物权则不同，它的内容在于取得物的交换价值，因而可不必对物

进行有形支配，而以无形支配为满足〔1〕。当然，对于质权和留置

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权而言，也是以对标的物的占有为必要，但这种占有是权利的保持和

公示的方法，它并不是对标的物利用的前提。

对于用益物权的内容，有一个值得研究的问题是它包不包括对标

的物的处分?用益物权人可以对用益物权本身进行处分，如转让、抵

押等，这是权利自身的特性决定的，为当然之理。而对标的物的处分

则不同。对物的处分是指决定物在事实上和法律上的命运，即包括事

实上的处分和法律上的处分。前者是指在生产中或生活中使物的物质

形态发生变化，如拆除房屋、将原材料加工成产品;法律上的处分则

是指通过某种法律行为对物进行处置，如将物转让给他人，在物上设

定权利(如地上权、质权)。对物的法律上处分是所有权的核心权能，

它除了法律有特别规定或当事人有特别约定外，只能由所有人自己行

使。所以，法律上处分权能是不能包含在用益物权的内容中的，而对

物的事实上的处分则不同。它在实际生产或生活中往往是对物加以利

用的条件，使用和收益权能在很多情况下要与处分权能相结合才能实

现。例如为了在土地上营造建筑物、种植粮食，就必须对土地进行打

地基、翻土、修田垄等，这属于对土地的事实上的处分，不许为这样

的处分对土地的利用就是不可能的。因此，用益物权中是应当包含有

对物的事实上处分的内容的。但对这一内容应当明确两点：首先，对

物的事实上的处分是以实现用益物权的使用、收益的内容为目的的，

它不构成用益物权的主要内容;其次，这种对物的事实上的处分在法

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律上要受到严格限制。一般是在设立用益物权时对其范围和行使方式

就要有明确的规定。法律上或用益物权的设立行为未对事实上处分权

进行明确授权时，用益物权人不得行使之。

(二)用益物权是他物权、限制物权和有期限物权。用益物权是

在他人所有之物上设定的物权，是非所有人根据法律的规定或当事人

的约定对他人所有之物享有的使用、收益的权利。因而从其法律性质

上讲，用益物权属于他物权。

用益物权作为他物权，其客体是他人所有的物。它是所有人为了

充分发挥物的效用，将所有权与其部分权能相分离，由用益物权人享

有和行使对物的一定范围的使用、收益权能的结果。因此，用益物权

是由所有权派生的权利。但是，用益物权的这种派生性并不影响用益

物权作为一种独立的财产权的存在。用益物权一旦产生，其权利人就

在设定的范围内独立地直接支配其标的物，进行使用和收益。用益物

权人不仅可以排除一般的人对于其行使用益物权的干涉，而且用益物

权人在其权利范围内可以依据用益物权直接对抗物的所有人对其权

利的非法妨害。即使是作为用益物权形态的人役权、地役权，它们对

一定的主体或需役地而言具有从属性，但这种从属性是从该权利与其

主体或需役地的关联性而言的。这种从属性并不否定人役权、地役权

自身所具有的独立的支配范围和支配方式，不影响它们作为一种独立

权利的存在。〔2〕

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基于用益物权的他物权性质，用益物权还是限制物权和有期限物

权。用益物权是一种限制物权，它只是在一定方面支配标的物的权利，

没有完全的支配权。例如地上权、地役权只限于特定的方面使用他人

的土地，而不象所有权那样作为一种完全的权利，是一种于全面的关

系上支配标的物的权利。另外，用益物权的限制物权性质还有另外一

层涵义，就是用益物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所

有人的意志的所有权上的负担，起着限制所有权的作用。因此在权利

的效力范围上，用益物权比所有权具有较优的效力。例如土地上所有

人在自己的土地上为他人设定了地上权，则地上权人要优于土地所有

人使用土地。

用益物权还是一种有期限物权，与所有权不同。所有权是没有一

定存续期限而永久存续的物权。用益物权则有一定期限，在其存续期

限届满时用益物权即当然归于消灭。不过，用益物权的存续期限，其

表现形式可以是一个确定的期限，如15年、30年;也可以是一个不

定期的期限，此时的用益物权在符合一定的条件时，可以随时由当事

人的行为使其终止。用益物权之所以附有一定的存续期限，是因为用

益物权是在他人之物上设定的权利，起着限制所有权的作用。如果允

许设定永久无期的用益物权，则所有权会处于一种有名无实的境地，

有损所有权的本质。

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(三)用益物权是不动产物权。用益物权的标的物只限于不动产。

在这一点上它与所有权和担保物权都不同，所有权和担保物权的标的

物既包括不动产，也包括动产。

不动产一般是指土地及其定着物(主要是房屋)。用益物权的标

的物主要是土地，如地上权、永佃权、地役权等权利都是以土地为其

标的物的。但典权、居住权等权利则主要是以房屋作为其标的物。

用益物权作为不动产物权，由于不动产在财产体系中的重要地

位，使得用益物权是一类重要的财产权利。而由于不动产作为权利客

体本身所具有的特殊性，法律对用益物权的确认和保护，在权利的效

力范围、行使的方式及限制、权利的变动程度等方面的法律思想、法

律技术及具体规范都是不同于动产物权的。

(四)用益物权主要是以民法为依据，但也有以特别法为依据的。

典型的用益物权是民法上的用益物权，如立法例上的地上权、永佃权、

典权、用益权、居住权、地役权等。这些用益物权不仅地位较为重要，

而且其适用范围也较为广泛。但土地法、自然资源法等特别法上也规

定了一些用益物权形式，如空间地上权、采矿权等。这些用益物权在

主体、客体或效力范围等方面都具有自己的一些特殊性。所以在法律

适用上应当首先适用特别法，只有在特别法上无规定时，才适用民法。



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由于用益物权或者以民法，或者以特别法为依据，所以有的学者

将之称为“法定物权”〔3〕。这里的“法定”，是指用益物权的种

类及其内容是由法律规定的，当事人只能依法律规定的种类和内容设

定用益物权。但并不是说用益物权依法律的规定当然地发生。在这一

点上它与留置权不同。留置权是一种法定担保物权，其“法定”性体

现在符合法律规定的条件时即当然地发生留置权。

从用益物权所具有的上述法律特征看，用益物权是独立的物权类

型。

二、用益物权与物权中归属和利用的观念

在大陆法系国家物权法理论上，物权是以所有权为其核心和基础

的。所有权是存在于物之上的总括的、完全的权利;他物权(用益物权

和担保物权)是所有权上的负担，属于限制物权。占有是为了维护以

所有权为中心的本权的秩序起见，对本权及本权之外的对物的现实支

配状态的保护。针对该以“所有”为中心的物权体系的基本特点，民

法学者(尤其是我国民法学者)多从物权中从“归属(所有)”向“利

用”观念的转变来论述用益物权在现代物权法中存在的依据或其重

要性的提高。〔4〕因此，有必要对用益物权与物权的归属和利用的

观念的联系问题及该问题在我国物权制度和理论中的特殊表现作一

阐述。

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大陆法系国家的所有权及他物权制度是在继承罗马法的基础上

形成的。罗马法是奴隶制简单商品经济高度发展的产物，是“以私有

制为基础的法律的最完备形式”。〔5〕在罗马法中，以个人本位为

主体思想。因而保护个人利益(尤其是所有权)及私法制度中心，而公

法仅为其附庸而已。〔6〕即是说，所有权是物权中最为重要的部分，

是权利人得直接行使于物上的最完全的权利。物的利用是所有权的作

用，在所有权上形成的他物权只是所有权的全面支配权的结果。

罗马法的以个人本位为特征的所有权和他物权思想，在欧洲大陆

各国的漫长而黑暗的中世纪没有被采用和发展的余地。在以1689年

英国资产阶级革命为标志而开始的资本主义社会，为巩固资产阶级革

命的成果，适应自由竞争的资本主义的需要，这个时期的资本主义物

权法的观念和法律，主张所有权的神圣不可侵犯。受1776年美国弗

吉尼亚权利典章的影响，法国国民议会于1789年8月26日审议并发

布了《人即市民的权利宣言》，此即著名的“人权宣言”。其第17

条中规定：“所有权为神圣不可侵犯之权利，非显然基于法律，为公

共之必要，并在给付正当补偿之条件下，任何人均不得侵夺之。”此

后至1804年法国公布实施了《法国民法典》，作为直接肯定资产阶

级反封建革命成果的民法典，它完全贯彻了“人权宣言”中的有关所

有权的思想。在其第544条中规定：“所有权为对物完全按个人意愿

使用及处分的权利。但法律及规定所禁止的使用不在此限。”当然这

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个时期的“法律及规定”对所有权的禁止或限制是极为少见的。对

《法国民法典》的所有权，学者们在论述其性质时不厌其烦地使用了

“绝对”、“自由”、“优越”、“强大”等词语，例如“‘所有权

的绝对性’乃与所有权之‘绝对不可侵’及‘自由的所有权’理论

相为连结。前者乃所有权之绝对不能侵害;后者乃所有权人对自己所

有物之使用、收益、处分有绝对的自由。所有权人得以契约为媒介，

将物让与他人使用，但立于所有权之绝对不可侵或绝对自由原则，表

现出所有权之优越性(强大性)与利用权之劣弱性。”〔7〕毫无疑问，

《法国民法典》的所有权是罗马法的个人本位的所有权思想的再现，

并且是以其当时的自然法学派和功利主义者的理论为基础的。〔8〕

这种强调所有权的效力，并且是以之为物权核心的观念和立法，对于

巩固资产阶级革命成果，促进自由竞争的资本主义的发展，起了极大

的作用。

人类社会进入19世纪末、20世纪初，资本主义发展到垄断阶段，

“不可侵的”、“自由的”所有权观念已不能适应变化了的社会需

要。于是，学者们纷纷倡导团体的、社会的所有权观念。如19世纪

末继承罗马法思想的自由法学派学者耶林(Jhering)指出：“法律家

及外行人均会认为，所有权的本质乃所有者对于物之无限制的支配

力，若对之加以限制，则会与所有权的本质无法两立。然，斯乃根本

错误的观念，所有人不仅是为自己的利益，同时还须适合于社会的利

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益，行使权利方能达成所有权之本分。惟有在这种范围内，社会对于

个人不予干涉。若对于广阔的原野，因所有人之怠慢不予开垦的把它

放置，能够结谷物的场所让之生长茂密的杂草，或为享乐而用之为狩

猎地时，社会对此，怎能安闲视之。因此，可耕作使用而不为耕作时，

社会须使更有益于土地之利用者来代替之。”他还进一步主张以“社

会性的所有权”代替个人的所有权。〔9〕这个时期的所有权

观念，是个人与社会相调和，即所有权受法律的保障，并在法律规定

的范围内行使之。典型地体现这一思想的是1919年德国魏玛宪法第

153条第3项的规定：“所有权附有义务，对其行使应同时有益于公

共福利。”德国、法国、日本等国在这一时期纷纷通过立法、判例等

形式对所有权予以限制。这被学者称之为“所有权之社会化”。由于

该现象主要是出于促进物(主要是不动产)的利用的目的，表现为所有

物上权利(主要是他物权)的种类的增多和效力的增强，因此也被学者

称之为“物权法从所有(归属)向利用的转变”。这种“社会化”或

“转变”的现象，具体体现在以下几个方面：

(一)法律上对所有权的效力及行使设定一般限制。例如，在土

地所有权上，《德国民法典》第905条规定：“所有人对于他人在高

空或地下所为之干涉，无任何利益者，不得禁止。”《日本民法典》

第207条规定：“土地所有权于法令限制的范围内，及于土地的上

下。”

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(二)权利滥用禁止原则的确立。19世纪末叶以后各国均以法律

或判例的形式确立了“权利滥用禁止”原则。如《德国民法典》第

226条规定：“权利的行使不得专以加害他人为目的”。《日本民法

典》亦在第1条第1款中增加“不许权利滥用”的规定。这一原则的

确立，限制了包括所有权在内的权利行使的自由，禁止违反社会利益

或损害他人利益的权利之行使。

(三)强化物上的他项权利，主要是强化以不动产利用为目的的

用益物权。例如德国鉴于1900年民法典所规定的地上权效力较弱、

对地上权人利益保护不够，于1919年1月15日废止了民法典中关于

地上权的规定，而代之以《地上权条例》，使地上权人对他人土地的

支配权得到极大的强化，地上权人对建筑于他人土地上的建筑物的所

有权得到更有力的保障。再如各国民法普遍承认了承租人的租赁使用

权(债权)有对抗第三人(包括租赁物的新所有人)的效力，破除了罗马

法上的“买卖破除租赁”的原则，赋予了租赁使用权以物权的效力。



从上述大陆法系国家(限于西方国家)的所有权观念和制度的形

成和发展过程中，我们可以得出以下几点结论：

第一，在法律发展史上，从来就没有存在过绝对无限制的所有

权。在个人主义思想居于支配地位的罗马法中，虽然必须尊重个人意

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思，但亦禁止有加害意思的权利行使，例如所谓嫉妒建筑，因憎恨在

邻居的家前建筑建筑物以阻挡邻地的通风及日常照射，在当时的法律

上也是不允许的。作为自由竞争主义时期的法律典型对所有权亦规定

“但法律及规定所禁止的使用不在此限”(第544号)。从罗马法以至

近、现代民法，对所有权不仅有权限范围的限定、相邻关系、权利行

使滥用禁止的规定，还有用益物权等他物权形式，作为物上负担，起

着限制所有权的效力的作用。所有权是绝对权，这是在相对权的对应

范畴上讲的，具有其特定的涵义。

第二，传统民法物权法是以所有(归属)与利用并重为基本观念

的。所有权本身具有使用、收益的权能，可以取得物的使用价值、价

值。更为重要的是，所有权还具有处分权能。通过对物的事实的处分，

可以在生产、生活中对物予以利用，实现物的价值或价值增值。而通

过对物的法律上的处分，这既可以使所有权具有流转性和转化性，实

现物与物(不同种类的)之间的交换，与债权、股权等权利发生转化，

从而在不同形式上实现物的利用。这种法律上的处分还包括在物上设

定用益物权等形式的物权或债权，由非所有人直接取得对物的使用、

收益。可见，利用的观念是内在于传统的物权法中的，用益物权之独

立、其具有的限制所有权的效力是传统物权法的应有之义。

第三，法律是保护权利人享有的特定利益的手段。在物权法的

历史发展中，根据社会经济条件的变化，在已对物的所有(归属)利益

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予以充分保护的基础上，再予重视对物的利用利益的保护，以其达到

物尽其用的社会公平，从而有利于在一定程度上限制所有权，提高用

益物权等权利的地位，加强其效力。这一事实在物权法的发展过程中

确实是存在的。但这决不是说物权已不再以所有(归属)为中心，也更

不是说所有权已萎缩成为“所有权的内容形态已限于不妨碍物资现

实的利用。”〔10〕

第四，传统民法物权法以所有权为中心的物权体系，它确认了

所有人、用益物权人和担保物权人在不同程度、不同方面对物的支配

效力，从而使财产关系稳定化和特定化，有利于促进财富积累、发挥

财产效用、优化资源配置。这一观念和体系已深深地根植于我国的立

法传统、司法制度和文化结构中，并在现实社会生活中发挥着积极作

用。我们只能对之进一步的完善，使之更好地适应于我国的社会发展

需要，不能轻言放弃。

第五，大陆法系(西方)国家物权法从个人的所有权向“社会的

与个人的”所有权相调和的观念和制度的转变，从而进一步增强了用

益物权等权利的独立和效力。这一发展规律不能用于我国物权法的发

展过程，不能为我国用益物权制度的建立提供借鉴意义。我国是由封

建社会至半封建、半殖民地社会，再直接进入社会主义社会，因此在

我国的法律发展史上，从来就没有过个人(私人)土地所有权的充分发

展。而在1949年以后，我们既割断了与旧法律之间的联系，又很快

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建立了土地的社会主义公有制，在法律上确定了国家和集体组织的土

地所有权。这一发展过程与西方根本不同。因此，我们只能是根据我

国特定的社会条件来寻法律上存在和保护用益物权的依据。

三、我国用益物权制度的作用

1949年中华人民共和国成立，于1952年至1957年进行了土地

改革。1950年6月30日中央人民政府公布的《中华人民共和国土地

改革法》和1950年11月21日公布的《城市郊区条例》，

规定没收地主的土地，分配给无地和少地的农民所有。对于

后私人的土地所有权，法律上给予严格的保护。同时，法律在一定程

度上也承认土地的他项权利。例如1950年1月17日东北人民政府公

布的《东北区土地暂行条例》第16条规定：“土地所有权人，如因

正当理由(一时丧失劳力或参加其他生产建设事业者)，可自由出典其

私有土地之一部分或全部。”第8条规定了土地出典必须按法律规定

登记并缴纳典税，而且“土地之地上权、地役权之设定，亦与此同。”

随着1956年生产资料所有制的社会主义改造的完成，建立了社

会主义公有制，私人土地所有权便不复存在了。这个时期我国法学界

认为，所有权以外的他物权是私有制之下的特有现象，而在社会主义

国家，由于社会主义公有制的建立，特别是土地的社会主义公有，也

就不存在所有权以外的其他物权，特别是用益物权。与此相适应的是，

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在法律上也就只承认所有权一种物权形态。我国《土地管理法》第6

条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊

区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。另外，

通过《民法通则》及其他法律、法规的规定，明确了国家、集体及其

他法人组织、个人对房屋以及其他建筑物的所有权。

在土地利用问题上，我国在1986年以前的较长历史时期中，一

直实行的是国有土地无偿的、无期限使用的制度。以后为适应商品经

济发展的需要，我国立法规定了一些用益物权。〔11〕在《民法通

则》中以“与财产所有权有关的财产权”名下规定了国有土地使用

权、农村土地承包经营权、国有自然资源使用权、采矿权、国有企业

经营权、相邻权，并在一些特别法中规定了捕捞权、狩猎权、放牧权、

水权。另外，通过的司法解释还明确了典权、地上权。

〔12〕从整体上看，我国有关用益物权的立法规定存在着以下

几方面的问题：

(一)立法概念不准确、立法技术不完善。在传统民法物权法中，

物权及自物权、他物权(包括用益物权、担保物权)，是一个用语准确、

内容严谨的概念体系。物权法并以其不同于债权法的手段调整财产支

配关系，如物权法定主义、一物一权主义、物权优先效力、物权行为

的无因性、公示及公信原则等。但我国民事立法，一直未使用物权、

用益物权等概念，也未运用物权法应有的调整手段，这使得用益物权

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形态内容范围不清、效力不明、性质不清、概念不准，非常不利于权

利的保护。

(二)用益物权体系非常杂乱。这体现在，应当在基本法中予以

规定的用益物权未有规定，如地上权、典权、地役权等;应当以特别

法的形式予以规定的用益物权却规定在基本法中，如采矿权;已规定

的用益物权间的内容范围交叉重叠，界限不清，如国有土地使用权与

国有资源使用权、国有自然资源使用权与采矿权等。另外，这个体系

对现实的土地利用关系有很多重大遗漏，如个人房屋的地上权、对房

屋的居住权等。因此，可以断言，在我国法律中还没有形成一个完整、

科学的用益物权体系。

(三)已有的用益物权还没有形成地位独立、效力明确的用益物

权，充其量不过是与用益物权的性质相近似的权利而已。在我国，土

地已经属于国家、集体所有，不存在土地所有权的社会化问题。但在

我国现行法律制度上，国家土地所有权、集体土地所有权的内容、效

力、实现等作为财产权的基本问题并没有得到妥善解决。例如，在制

度上如何保障国家、集体所有权的行使和实现是以国家的或社会公共

的利益、集体团体的利益为出发点和终结点?我们现有的制度是将之

与行政权力结合或靠行政权力的干预来保障，实践证明这不是一个有

效途径。这样我国法律上已确定的这些权利并不是在与所有权的分离

中获得自己的独立地位的，而是更多依赖于国家的行政权力，并未成

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为具有财产权意义的用益物权，例如国有土地使用权、农村土地承包

经营权都存在着这样的问题。所以，我国物权法的制定，既面临着强

化国家、集体土地所有权的财产权效力，使其从所有者角度在宏观上

对用益物权的设定和行使形成民法上的约束的任务(这不是本文要研

究的问题)，又承担着确立用益物权的独立地位，强化其物权效力的

使命。

从以上我国用益物权的立法现状和存在的问题来看，其原因是我

们没有重视、从而没有建立完善的用益物权及相关的物权制度，这已

经严重限制了民法作为市场经济基本法的作用。为了建立适合社会主

义市场经济体制的法律体系，我们必须建立完善的用益物权制度，充

分发挥其特有的制度功能，保障和促进我国的社会经济的公平、稳定

和发展。具体地说，用益物权的作用体现在以下几方面：

第一，用益物权是不动产所有权实现的方式和途径。无论任何

种类的所有权都必须在现实的运动中实现自己。马克思在谈到地租问

题时指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同

点：地租的占有是土地所有借以实现的经济形式。而地租又是以土地

所有权，以某些人对某些地块的所有权为前提。”〔13〕在我国，由

于土地的社会主义公有制的建立，土地只能由国家或农村集体组织所

有;而房屋则可以由国家、集体(法人)和个人所有，但国有房屋是我

国城镇房屋的主要部分，约占70%多。这种土地和房屋所有权明确了

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其在法律上的归属，为其利用提供了有效的法律前提。而国家、集体

的土地、房屋所有权是为社会或团体的利益而存在的，它的目的往往

不是国家、集体自己对物的实际使用。而国家的土地、房屋所有权在

客观上也只能授权他人使用。因此，国家、集体的土地、房屋所有权

从一定意义上必须或只能通过设定用益物权等权利，由他人对土地、

房屋进行利用，国家、集体收取一定的收益，从而使所有权得到实现。

至于个人房屋所有权，用益物权也是其实现手段之一。

用益物权本身则以其特有的种类和效力，将不动产所有人与用益

物权人间的权利、义务和责任明确下来，固定了不动产所有权与其权

能相分离的关系，使得对不动产的所有和利用得到了协调发展。

第二，用益物权可以满足非所有人利用他人不动产的需要。土

地和房屋不论是作为生产资料还是生活资料，都是为人类社会的生存

和发展所不可或缺的。但同时，土地和房屋又是稀缺性资源，它的总

量是非常有限的。这样，就有一个不可回避的矛盾，即人人都需要利

用土地和房屋，但又不可能人人都能拥有土地和房屋。在法律为调节

人的支配需求与资源的有限性，从社会关系的稳定出发明确了土地和

房屋的所有权后，用益物权就成为满足非所有人利用他人不动产的有

效手段。

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用益物权以其物权特有的方式提供了非所有人通过法律行为比

较稳定地使用他人不动产的可能性。物权法会根据社会对不动产利用

的需求设定内容确定、种类充分的用益物权，如我国物权法就可以考

虑设立地上权、农地耕作权、典权、居住权、地役权及其他特别法上

的用益物权，如水权、渔业权、狩猎权、放牧权、采矿权等，为非所

有人根据自己的需要利用他人的不动产提供多种手段;而且，用益物

权一经设定，其期限较长，效力较强。用益物权人不仅可以依用益物

权限定的范围独立支配不动产，而且有权对抗包括所有人在内的任何

人对其权利行使的干涉;用益物权作为独立的财产权利，在其支配的

不动产被国家为公共利益征用时，有权获得法律规定的补偿。

可见，用益物权可以在非所有人没有能力(不动产资源有限、价

值太高)或不必要(临时需要)购买不动产，但又必须利用不动产的需

要。这种利用不仅方便、可行，而且经济、合理。

第三，用益物权有利于发挥物尽其用的效益。用益物权作为非

所有人对于他人的不动产所享有的限制物权，它明确着用益物权人对

于不动产的支配范围，使得用益物权人可以根据不同种类的用益物权

所限定的范围依自己的意思对物进行利用，实现物的价值的最大比。

正如有的学者所正确指出的：“尽管效率和秩序并不是人类社会中唯

一值得追求的，但的确还是令人向往的。若资源为人所有(在英美法

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中即指支配——引者注)，则拥有财产者便有合理的理由利用之以创

造更多的财富和满足。”〔14〕

用益物权作为具有独立效力的财产权，它还具有可转让性，它确

认和稳定不动产在动态中的交换关系，使这种权利可以平等、自由地

在主体之间进行流转，从而保证了通过市场进行的资源优化配置的过

程的正常进行。因为从经济学的观点看，如果财产容许交换，财产就

具有最高利用价值的倾向。例如一个竞争者愿意出更高的价格取得某

项农地耕作权，那是因为他有理由认为他利用该项财产可以获得更高

的价值。这就是说，通过自愿交换过程，资源就流向这样的用途：按

照购买者愿意购买这一点来衡量，这种用途的价值是最高的。可见，

在市场经济体制下，通过价格机制所进行的市场选择，可以达到资源

配置优化。我国用益物权制度的建立，可以使不动产权利，尤其是土

地权利，摆脱对行政权力的依赖，成为真正的、运动的财产权而走向

市场。

用益物权作为不动产所有权与其权能分离而获得独立的财产权，

它不仅要受到法律对不动产权利行使的一般限制，还要受到在设定用

益物权行为中反映出来的不动产所有人的意志，主要体现为用益物权

的目的和内容的限制。这样，在用益物权人依自己的意志对不动产进

行充分利用的同时，不动产所有权人还要对其权利的存在和行使从公

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共利益或国家利益、团体利益进行制约，使得不动产的利用既可以满

足个人之需，又要符合社会、团体的利益。

第四，用益物权有助于达到对不动产利用的社会公平和稳定。首

先，我国用益物权主要是以国家、集体的土地、房屋所有权为前提的，

这种所有权尤其是土地所有权已高度社会化。国家和集体可以依据其

所有权对用益物权的设定、行使进行平衡。其次，用益物权的设定是

以民事法律行为为依据的，它必然以民法的公平、自愿、等价有偿、

诚实信用等原则为指导，调节不动产的利用的矛盾。例如，因土地的

自然条件的差异，使用不同的土地必然带来不同的利益。以耕种为目

的的土地使用会因土地肥沃程度、以建筑为目的的土地使用会因土地

的不同位置而给使用人带来不同的收益。而这种对不同土地利用的级

差收益(级差地租)依所有权的原理应交纳给土地所有人。这就使得利

用不同土地的用益物权人之间的利益趋于公平。用益物权还有助于不

动产利用关系的社会稳定。用益物权作为他人不动产的他物权，在法

律上明确了用益物权人对不动产的一定范围的控制和支配，从而使不

动产利用关系特定化和稳定化。“因为，财产得到了保护，自由、社

会秩序以及其他一些基本价值的连续性也就有了保障。”〔15〕物权

法对用益物权的排他性、优先性、客体特定性等属性的确认，其意义

就在于发挥用益物权的这种社会作用。

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第五，用益物权有助于适应我国市场经济体制的法律体系的建立

和完善。这不仅是因为用益物权是我国物权法制定的难点，而物权法

又是我国民法的重要组成部分，所以用益物权制度的完善，有利于作

为我国市场经济基本法的民法的早日出台，更因为用益物权是专以不

动产为其客体的物权，对这一权利的确认和保护，必将带来我国立法

技术的革新，使我国的市场经济立法在技术上走向成熟。例如，它可

以促使我国物权法及民法的其他部分考虑以动产和不动产的不同来

区别设计不同的法律规范并构筑法律体系，改变在计划体制之下形成

的依权利种类或主体的不同立法的传统。再如，用益物权制度的建立，

必得采取物权法定主义、物权客体特定主义、物权优先效力、物权行

为的无因性、公示及公信等原则。这些原则的采取，“统属法律技术

的考虑。”〔16〕其精微、抽象、技术性，必然对我国过于简

化、粗疏的立法产生深远的影响。

注释:

〔1〕董开军：《论担保物权的性质》，载于《法学研究》1992

年第1期，第32页。

〔2〕参见房绍坤、丁海湖、张洪伟：《用益物权三论》，载于

《中国法学》1996年第2期，第94页。

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〔3〕杨立新、尹艳：《我国他物权制度的重新构造》，载于《中

国社会科学》1995年第3期，第79页，第83页。

〔4〕对此问题的有关论述可以参见〔台湾〕温丰文：《现代社

会与土地所有权理论之发展》，五南图书出版公司1984年版和刘得

宽：《土地所有权理论之新展开》，载《民法诸问题与新展望》，台

湾三民书局版股份有限公司1991年版;〔大陆〕吕来明：《归属到利

用》，载于《法学研究》1990年第6期;林刚：《物权理论：从所有

向利用的转变》，载于《现代法学》1994年第1期。

〔5〕《马克思恩格斯选集》第3卷，人民出版社1972年版，第

143页。

〔6〕郑玉波：《民法总则》，台湾三民书局1979年版，第6页。



〔7〕〔9〕刘得宽：《土地所有权理论及新展开》，载于《民法

诸问题与新展望》，台湾三民书局股份有限公司1991年版，第50页，

第60页。

〔8〕〔15〕参见彼德斯坦、约翰香德著(王献平译)：《西方社

会的法律价值》，中国人民公安大学出版社1990年版，第252~257

页，第52页。

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〔10〕林刚：《物权理论：从所有向利用的转变》，载于《现代

法学》1994年第1期。第25页。

〔11〕这里的用益物权，还仅限学者的总结，在我国法律上并没

有明确承认用益物权制度。〔12〕杨立新、尹艳：《我国他物权制

度的重新构造》，载于《中国社会科学》1995年第3期，第79页，

第83页。

〔13〕《马克思恩格斯全集》第25卷，人民出版社1974年版，

第714页。

〔14〕〔美〕迈克尔.D.贝勤斯著(张文显等译)：《法律的原

则——一个规范的分析》，中国大百科全书出版社1996年中文版，

第89页。

〔16〕王泽鉴：《台湾的民法与市场经济》，载于《法学研究》

1993年第2期，第68页。